L'article 1044 n'énonce pas une règle résiduelle générale : il énumère les éléments présumés parties communes, notamment le sol, les cours, les balcons, les parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros oeuvre, ainsi que les équipements communs et les canalisations, y compris celles qui traversent une partie privative.
Par Nicolae Racovita
L'énumération fait le travail : elle règle des questions concrètes. Un casier relève des locaux d'entreposage et une place intérieure des locaux de stationnement ; les deux sont donc présumés parties communes.
La présomption est simple : la déclaration de copropriété peut qualifier l'élément autrement. Et « présumé partie commune » ne veut pas dire « à usage restreint » : tant que la déclaration ne qualifie pas expressément l'élément de PCUR, la charge est générale et toutes les fractions y contribuent en valeur relative, même si en pratique seuls certains s'en servent.
Le conseil d'administration ne peut pas requalifier un élément en PCUR par simple décision ou résolution ordinaire d'assemblée pour le faire payer par un sous-groupe : cela exige une modification de la déclaration (art. 1097 CCQ).
CondoAide reflète la qualification inscrite à la déclaration; il ne bascule pas une charge vers un sous-ensemble sur la seule base de l'usage de fait.
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