Références légales - Code civil du Québec

Décisions du conseil d'administration

L'article 336 du Code civil fixe la règle de vote du conseil d'administration : une décision doit recueillir l'appui de plus de la moitié des administrateurs. Chaque administrateur dispose d'une voix, sans égard au nombre de fractions qu'il peut détenir.

Responsabilité des administrateurs et dissidence

L'article 337 du Code civil rend chaque administrateur responsable, avec ses coadministrateurs, des décisions du conseil d'administration, à moins qu'il n'ait fait consigner sa dissidence au procès-verbal. L'administrateur absent d'une réunion est présumé ne pas avoir approuvé les décisions qui y ont été prises.

Résolution écrite des administrateurs

L'article 354 prévoit qu'une résolution écrite, signée par toutes les personnes habilitées à voter, a la même valeur que si elle avait été adoptée en réunion du conseil d'administration, en assemblée ou lors d'une séance d'un autre organe. Une copie de la résolution est conservée avec les procès-verbaux.

Le syndicat, personne morale

L'article 1039 prévoit que, dès la publication de la déclaration de copropriété, les copropriétaires forment ensemble une personne morale : le syndicat. Sa mission est de conserver l'immeuble, d'entretenir et d'administrer les parties communes et de veiller aux intérêts communs.

Valeur relative de la fraction

L'article 1041 établit la valeur relative de chaque fraction par rapport à l'ensemble des fractions, en tenant compte de leur nature, leur destination, leurs dimensions et leur situation, mais non de leur usage. C'est la clé de répartition par défaut des charges communes.

Parties communes à usage restreint (PCUR)

L'article 1043 définit d'abord les parties communes, puis prévoit, à son second alinéa, que certaines d'entre elles peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul : ce sont les parties communes à usage restreint (PCUR), comme un balcon, une terrasse, un stationnement assigné ou un casier.

Présomption de partie commune

L'article 1044 n'énonce pas une règle résiduelle générale : il énumère les éléments présumés parties communes, notamment le sol, les cours, les balcons, les parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros oeuvre, ainsi que les équipements communs et les canalisations, y compris celles qui traversent une partie privative.

Forme notariée de la déclaration

L'article 1059 exige que la déclaration de copropriété - ainsi que les modifications à l'acte constitutif de copropriété ou à l'état descriptif des fractions - soit reçue par acte notarié en minute. La déclaration est signée par tous les propriétaires de l'immeuble.

Usage de la fraction et des parties communes

L'article 1063 reconnaît à chaque copropriétaire le libre usage et la libre jouissance de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Contribution aux charges communes

L'article 1064 oblige chaque copropriétaire à contribuer aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Les copropriétaires qui ont l'usage d'une partie commune à usage restreint (PCUR) en assument toutefois seuls l'entretien et les réparations courantes.

Assurance de responsabilité civile du copropriétaire

L'article 1064.1 oblige chaque copropriétaire à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers, dont le montant minimal de garantie est fixé par règlement du gouvernement.

Attestation du syndicat

Depuis le 14 août 2025, l'article 1068.1 oblige le syndicat à remettre au copropriétaire vendeur une attestation sur l'état de la copropriété destinée à l'acheteur, dans les 15 jours de la demande. Son contenu est prescrit par le Décret 991-2025.

Registre de la copropriété

L'article 1070 du Code civil oblige le syndicat à tenir un registre à jour, à la disposition des copropriétaires. On y trouve notamment leurs coordonnées, les procès-verbaux, les états financiers, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance.

Consultation du registre et copies

L'article 1070.1 encadre l'accès au registre : les documents doivent pouvoir être consultés, à des heures raisonnables, en présence d'un administrateur ou d'une personne désignée, selon le règlement de l'immeuble. Chaque copropriétaire peut en obtenir copie moyennant des frais raisonnables.

Carnet d'entretien

L'article 1070.2 oblige le conseil d'administration à faire établir un carnet d'entretien décrivant l'entretien réalisé et celui à faire sur l'immeuble, à le tenir à jour et à le faire réviser périodiquement. Sa forme et son contenu sont fixés par règlement.

Fonds de prévoyance

L'article 1071 oblige le syndicat à constituer, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Depuis la réforme de 2019, le fonds doit être en partie liquide et disponible à court terme, et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat, et son utilisation est déterminée par le conseil d'administration.

Fonds d'autoassurance

L'article 1071.1 oblige le syndicat à constituer un fonds d'autoassurance liquide et disponible à court terme, qui est la propriété du syndicat. Ce fonds est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat. Il sert également à réparer le préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d'assurance ne peuvent y pourvoir.

Budget et cotisations annuelles

L'article 1072 confie au conseil d'administration, après consultation de l'assemblée, le soin de fixer annuellement la contribution des copropriétaires aux charges communes, y compris les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d'autoassurance. Le syndicat avise chaque copropriétaire du montant de sa contribution et de sa date d'exigibilité.

Cotisation spéciale

L'article 1072.1 tient en une phrase : le conseil d'administration doit consulter l'assemblée des copropriétaires avant de décider de toute contribution spéciale aux charges communes. La cotisation spéciale elle-même est une contribution ponctuelle, en plus des charges communes annuelles, pour financer une dépense imprévue ou un projet particulier.

Assurance du syndicat

L'article 1073 donne au syndicat un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives, et l'oblige à souscrire, en prévoyant une franchise raisonnable, des assurances contre les risques usuels couvrant la totalité de l'immeuble, sauf les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant assuré doit correspondre à la valeur de reconstruction, réévaluée au moins tous les cinq ans.

Franchise d'assurance et recours

L'article 1074.2 encadre le recours du syndicat pour les sommes qu'il engage au titre de la franchise et de la réparation d'un sinistre : il ne peut les réclamer à un copropriétaire que si celui-ci a commis une faute.

Fraction détenue par le syndicat

L'article 1076 permet au syndicat, s'il y est autorisé, d'acquérir ou d'aliéner des fractions, des parties communes ou d'autres droits réels. La fraction qu'il acquiert conserve son caractère de partie privative, mais le syndicat ne dispose d'aucune voix pour elle en assemblée générale et le total des voix pouvant être exprimées est réduit d'autant.

Responsabilité du syndicat

L'article 1077 rend le syndicat responsable du préjudice causé aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou par le défaut d'entretien des parties communes, sous réserve de ses recours contre les responsables.

Procès-verbal du conseil d'administration

L'article 1086.1 oblige le conseil d'administration à transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise en réunion, ou toute résolution écrite qu'il adopte, dans les 30 jours de la réunion ou de l'adoption.

Assemblée par moyen technologique

L'article 1088.1 permet de tenir l'assemblée des copropriétaires par un moyen technologique, à condition que tous les participants puissent communiquer immédiatement entre eux. La visioconférence bidirectionnelle satisfait cette exigence.

Quorum de l'assemblée

L'article 1089 fixe le quorum de l'assemblée des copropriétaires : elle ne peut délibérer que si sont présents ou représentés des copropriétaires détenant la majorité des voix. À défaut, l'assemblée est reportée à une date ultérieure, dont les copropriétaires sont avisés.

Vote par moyen technologique

L'article 1089.1 permet le vote à l'assemblée par un moyen technologique, à deux conditions : les votes doivent pouvoir être vérifiés par la suite et rester secrets lorsqu'un scrutin secret est demandé.

Nombre de voix de chaque copropriétaire

L'article 1090 attribue à chaque copropriétaire un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. C'est la quote-part inscrite à la déclaration qui détermine le poids de chaque vote, et non le nombre de personnes.

Majorité ordinaire de l'assemblée

L'article 1096 établit la règle par défaut : les décisions de l'assemblée se prennent à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf lorsque la loi exige une majorité renforcée.

Décisions à la majorité des trois quarts

L'article 1097 exige une majorité renforcée - les copropriétaires représentant les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés - pour certaines décisions importantes touchant l'immeuble ou la déclaration.

Décisions à la double majorité

L'article 1098 réserve à une double majorité - les trois quarts des copropriétaires représentant 90 % de toutes les voix - les décisions les plus lourdes : changer la destination de l'immeuble, aliéner des parties communes nécessaires à cette destination, ou permettre la détention périodique et successive d'une fraction.

Réduction du nombre de voix

L'article 1099 prévoit que lorsque le nombre de voix d'un copropriétaire ou d'un promoteur est réduit, ou qu'il est privé de son droit de vote, le nombre total des voix de l'ensemble des copropriétaires est réduit d'autant.

Majorités non modifiables par la déclaration

L'article 1101 rend sans effet toute clause de la déclaration de copropriété qui viendrait changer le nombre de voix requis pour prendre une décision que le chapitre sur la copropriété divise prévoit déjà. Les seuils de majorité ne sont donc pas négociables.

Procès-verbal de l'assemblée

L'article 1102.1 oblige le conseil d'administration à transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute réunion de l'assemblée, ou toute résolution écrite qu'elle adopte, dans les 30 jours de l'assemblée ou de l'adoption.

Contestation d'une décision de l'assemblée

L'article 1103 permet à tout copropriétaire de demander au tribunal d'annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l'assemblée si elle est partiale, prise dans le but de nuire aux copropriétaires ou de bafouer leurs droits, ou entachée d'une erreur dans le décompte des voix. L'action doit être intentée dans les 90 jours de l'assemblée, sous peine de déchéance.

Fin de la copropriété

L'article 1108 permet de mettre fin à la copropriété par une décision des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires. La décision doit être consignée dans un écrit que signent le syndicat et les créanciers hypothécaires de l'immeuble, puis inscrite au registre foncier.

Responsabilité civile

L'article 1457 énonce le principe général de la responsabilité civile : toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui s'imposent à elle afin de ne pas causer de préjudice à autrui, et doit réparer le préjudice causé par sa faute.

Confusion créancier-débiteur

L'article 1683 prévoit que lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il s'opère une confusion qui éteint l'obligation. Si la confusion cesse, ses effets cessent aussi.

Hypothèque légale du syndicat

L'article 2724 énumère les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale. La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes en fait partie, ce qui donne au syndicat une garantie sur la fraction du copropriétaire en défaut.

Hypothèque légale du syndicat

L'article 2729 précise l'hypothèque légale du syndicat : elle grève la fraction d'un copropriétaire en défaut, depuis plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes. Elle n'est acquise qu'à compter de l'inscription d'un avis au registre foncier.

Définition de la signature

L'article 2827 définit la signature : l'apposition, par une personne sur un acte, de son nom ou d'une marque personnelle qu'elle utilise de façon habituelle, pour manifester son consentement.

Intégrité du document technologique

L'article 2839 traite de l'intégrité d'un document servant de preuve : celle-ci est assurée lorsque l'information n'a pas été altérée, qu'elle est maintenue dans son intégralité et que le support lui procure la stabilité et la pérennité voulues. Lorsque la technologie ne permet ni de confirmer ni de nier l'intégrité, le document peut néanmoins être reçu à titre de témoignage ou d'élément matériel de preuve.

Contestation de l'intégrité

L'article 2840 dispense d'avoir à prouver que le support ou les procédés d'un document technologique en garantissent l'intégrité, à moins que la personne qui en conteste l'admissibilité n'établisse, par prépondérance de preuve, qu'il y a eu atteinte à l'intégrité du document.