Article 1074.2 CCQ - Franchise d'assurance et recours contre un copropriétaire

La règle de base : la franchise et les réparations sont une dépense du syndicat, financée par les charges communes et le fonds d'autoassurance, même lorsque le sinistre prend naissance dans une partie privative. Une clause de la déclaration de copropriété qui prévoit autre chose, par exemple refacturer d'office la franchise au copropriétaire de la partie privative où le sinistre a pris naissance, est réputée non écrite.

L'exception : le syndicat peut réclamer des dommages-intérêts au copropriétaire responsable selon les règles de la responsabilité civile, soit sa propre faute (art. 1457), le fait de son enfant mineur ou de son employé (art. 1459 et 1463), celui de son animal (art. 1466) ou celui d'un bien sous sa garde, comme son chauffe-eau (art. 1465). La seule origine du sinistre ne suffit pas.

C'est une réclamation, pas une charge commune : le copropriétaire peut la contester et, sans entente, seul le tribunal peut l'imposer. Le syndicat n'est pas tenu de l'exercer ; le conseil en décide selon les faits et les montants en jeu. S'il a choisi de ne pas utiliser son assurance, l'article 1074.1 l'empêche de poursuivre un copropriétaire pour ce qu'elle aurait couvert.

CondoAide permet au conseil de consigner chaque réclamation avec sa base et les faits qui la fondent, d'en suivre l'état et, une fois acceptée, de porter le montant au compte de l'unité. Les pièces utiles (rapports, photos, attestations d'entretien) restent au dossier.