Comment la loi fixe le montant à verser
Le montant à verser au fonds de prévoyance d'une copropriété divise au Québec n'est pas un pourcentage des charges courantes : il est fixé en fonction des réparations majeures et du remplacement des parties communes, à partir des recommandations d'une étude du fonds de prévoyance. C'est ce que prévoit l'article 1071 du Code civil du Québec, dans sa version modifiée par la Loi 16 (2019, c. 28).
L'article fixe par ailleurs un plancher chiffré pour la phase promoteur : tant que le promoteur n'a pas obtenu l'étude, les sommes à verser au fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.
Et le « 5 % des charges communes » qu'on entend partout?
Le chiffre du « 5 % des charges communes annuelles » n'est pas inscrit à l'article 1071. Il provient :
- de déclarations de copropriété antérieures qui ont adopté ce plancher contractuel à titre de pratique prudente,
- d'anciennes pratiques de gestion d'avant la Loi 16, où ce repère servait de norme officieuse,
- d'une confusion avec le 0,5 % de la valeur de reconstruction de la phase promoteur.
Si votre déclaration prévoit un plancher de 5 % des charges communes (ou tout autre seuil), il s'applique à titre contractuel : c'est votre syndicat qui se l'impose, pas la loi. Pour en savoir plus, voir l'article dédié sur le seuil de 5 %.
Calcul professionnel : étude du fonds de prévoyance
Pour les copropriétés existantes, c'est l'étude qui fixe les sommes à verser. Le règlement adopté par le décret 991-2025 précise le contenu minimal de l'étude :
- inventaire et description des composantes des parties communes,
- estimation de l'état et de la durée de vie utile résiduelle de chaque composante,
- description des réparations majeures et des remplacements à effectuer pendant au moins 25 ans,
- estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l'année de réalisation estimée,
- recommandation sur le montant devant être disponible au fonds au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement.
Une fois l'étude produite, ce sont ses recommandations qui s'appliquent au syndicat. La règle du 0,5 % phase promoteur cesse de s'appliquer; un plancher contractuel inférieur à l'étude devient inopérant pour la partie « insuffisante »; un plancher contractuel supérieur continue à primer.
Qui peut produire l'étude
Cinq catégories de professionnels sont autorisées par le règlement (Décret 991-2025, art. 1 et 7) :
- Ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ),
- Architecte membre de l'Ordre des architectes du Québec (OAQ),
- Technologue professionnel membre de l'Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ),
- Évaluateur agréé membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ),
- Comptable professionnel agréé (CPA) membre de l'Ordre des CPA du Québec — uniquement pour l'étude du fonds de prévoyance, et sous réserve de respecter la même condition d'indépendance.
Dans tous les cas, le professionnel ne peut pas être membre du conseil d'administration, gérant, copropriétaire ou occupant de l'immeuble, ni le conjoint d'une telle personne.
Échéance et fréquence
L'étude doit être obtenue par le conseil d'administration au moins tous les 5 ans (Décret 991-2025, art. 7). L'obligation d'avoir une première étude conforme à la Loi 16 entre pleinement en vigueur le 14 août 2028 pour les copropriétés existantes.
Estimer un ordre de grandeur avant de mandater un professionnel
Pour une estimation préliminaire — utile pour budgéter le mandat de l'étude ou amorcer la discussion en assemblée — vous pouvez utiliser notre calculateur en ligne. Il applique des paramètres typiques d'inventaire, de durée de vie utile et de coûts de remplacement pour donner des fourchettes par type d'immeuble. Ce n'est pas un substitut à l'étude professionnelle exigée par la Loi 16.