Comment la loi fixe le montant à verser
Le montant à verser au fonds de prévoyance d'une copropriété divise au Québec n'est pas un pourcentage des charges courantes : il est fixé en fonction des réparations majeures et du remplacement des parties communes, à partir des recommandations d'une étude du fonds de prévoyance. C'est ce que prévoit l'article 1071 du Code civil du Québec, dans sa version modifiée par la Loi 16 (2019, c. 28).
L'article fixe par ailleurs un plancher chiffré pour la phase promoteur : tant que le promoteur n'a pas obtenu l'étude, les sommes à verser au fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.
Pour faire le calcul sur votre immeuble tout de suite, passez au calculateur de fonds de prévoyance : il projette l'encaisse du fonds sur 25 ans et vous donne la cotisation mensuelle recommandée.
Et le « 5 % des charges communes » qu'on entend partout?
Le chiffre du « 5 % des charges communes annuelles » n'est pas inscrit à l'article 1071. Il provient :
- de déclarations de copropriété antérieures qui ont adopté ce plancher contractuel à titre de pratique prudente,
- d'anciennes pratiques de gestion d'avant la Loi 16, où ce repère servait de norme officieuse,
- d'une confusion avec le 0,5 % de la valeur de reconstruction de la phase promoteur.
Si votre déclaration prévoit un plancher de 5 % des charges communes (ou tout autre seuil), il s'applique à titre contractuel : c'est votre syndicat qui se l'impose, pas la loi. Pour en savoir plus, voir l'article dédié sur le seuil de 5 %.
Calcul professionnel : étude du fonds de prévoyance
Pour les copropriétés existantes, c'est l'étude qui fixe les sommes à verser. Elle se réalise en se basant sur la section prospective du carnet d'entretien — inventaire des composantes communes, état et durée de vie utile résiduelle de chacune, réparations majeures et remplacements à effectuer sur au moins 25 ans (Décret 991-2025, art. 3 et art. 8, al. 1). Sans carnet conforme, pas d'étude conforme : les deux documents se tiennent.
Le contenu minimal de l'étude elle-même tient en quatre éléments (Décret 991-2025, art. 8, al. 2) :
- le solde du fonds de prévoyance utilisé pour la réalisation de l'étude,
- une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement, à l'année de réalisation estimée indiquée au carnet,
- une recommandation sur le montant devant être disponible au fonds au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement — en précisant, le cas échéant, la part réservée aux réparations majeures et au remplacement des parties communes à usage restreint (PCUR),
- une explication des calculs faits pour établir ces montants.
C'est le quatrième élément qu'on oublie le plus souvent en comparant des soumissions : une étude qui livre un chiffre sans montrer le calcul qui y mène n'est pas conforme au règlement.
Une fois l'étude produite, ce sont ses recommandations qui s'appliquent au syndicat. La règle du 0,5 % phase promoteur cesse de s'appliquer; un plancher contractuel inférieur à l'étude devient inopérant pour la partie « insuffisante »; un plancher contractuel supérieur continue à primer.
Qui peut produire l'étude
Cinq catégories de professionnels sont autorisées par le règlement (Décret 991-2025, art. 1 et 7) :
- Ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ),
- Architecte membre de l'Ordre des architectes du Québec (OAQ),
- Technologue professionnel membre de l'Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ),
- Évaluateur agréé membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ),
- Comptable professionnel agréé (CPA) membre de l'Ordre des CPA du Québec — uniquement pour l'étude du fonds de prévoyance, et sous réserve de respecter la même condition d'indépendance.
Dans tous les cas, le professionnel ne peut pas être membre du conseil d'administration, gérant, copropriétaire ou occupant de l'immeuble, ni le conjoint d'une telle personne.
Échéance et fréquence
L'étude doit être obtenue par le conseil d'administration au moins tous les 5 ans (Décret 991-2025, art. 8). L'obligation est en vigueur depuis le 14 août 2025; la première étude conforme à la Loi 16 doit être obtenue au plus tard le 15 août 2028 pour les copropriétés existantes (Loi 16, art. 151, al. 1 : trois ans et un jour après l'entrée en vigueur du règlement).
Faire le calcul vous-même : le calculateur
Le calculateur de fonds de prévoyance de CondoAide reproduit la même mécanique que l'étude, en accès libre et sans compte. Vous saisissez les composantes des parties communes, leur état et leur durée de vie utile résiduelle; vous fixez le taux d'inflation des coûts de construction et le rendement attendu sur le solde du fonds; l'outil projette l'encaisse année par année sur l'horizon de votre choix — 25 ans par défaut, l'horizon minimal du règlement.
Ce qu'il vous rend :
- la cotisation mensuelle recommandée, celle qui garde le fonds solvable à chaque année de la projection, et l'écart avec ce que le syndicat verse aujourd'hui;
- la répartition par fraction, calculée sur les quotes-parts, pour savoir ce que la hausse représente pour chaque copropriétaire avant de la présenter en assemblée;
- un indice de santé du fonds et l'année où l'encaisse passe sous zéro, si elle y passe;
- un rapport PDF à joindre à la convocation ou au procès-verbal, transmis par courriel.
Réglez l'horizon à 10 ans pour visualiser le rattrapage prévu à l'article 154 de la Loi 16, qui oblige le conseil à ramener un fonds insuffisant à un niveau suffisant dans les 10 ans suivant l'obtention de la première étude.
Ce n'est pas un substitut à l'étude : seul un membre de l'un des cinq ordres autorisés peut produire celle qu'exige la Loi 16. C'est l'étape d'avant — celle qui vous dit quel ordre de grandeur attendre et quelles questions poser aux soumissionnaires.