L'étude du fonds de prévoyance d'une copropriété au Québec, prévue à l'article 1071 du Code civil du Québec, ne peut pas être faite par n'importe qui. Le règlement d'application de la Loi 16, adopté par le décret 991-2025, encadre strictement la qualification du professionnel.
Les cinq ordres professionnels autorisés
Le règlement permet cinq catégories de professionnels (Décret 991-2025, art. 1 et 7) :
- Ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ),
- Architecte membre de l'Ordre des architectes du Québec (OAQ),
- Technologue professionnel membre de l'Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ),
- Évaluateur agréé membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ),
- Comptable professionnel agréé (CPA) membre de l'Ordre des CPA du Québec.
À noter : le CPA est spécifiquement autorisé pour l'étude du fonds de prévoyance (art. 7, par. 2 du règlement). Il n'est pas autorisé pour le carnet d'entretien, qui exige une expertise du bâti et reste réservé aux quatre ordres techniques (OIQ, OAQ, OTPQ, OEAQ).
Chacun de ces ordres impose à ses membres un code de déontologie, une assurance responsabilité professionnelle obligatoire et une formation continue. La présence du professionnel sur le tableau de l'ordre est vérifiable publiquement.
Le critère « activités professionnelles principales »
Le règlement ajoute une condition de pratique : les activités professionnelles du professionnel mandaté doivent concerner principalement la gestion, la construction, la rénovation, l'évaluation ou l'inspection immobilière (Décret 991-2025, art. 1, par. 2°).
Concrètement, un ingénieur en aérospatial qui n'a jamais travaillé sur des immeubles ne remplit pas cette condition, même s'il est inscrit à l'OIQ. Vérifiez systématiquement l'expérience récente du professionnel en copropriété divise.
Le critère d'indépendance
Le professionnel choisi ne peut pas avoir de lien d'intérêt avec le syndicat (Décret 991-2025, art. 1, par. 3°). Cela exclut :
- Tout administrateur du conseil,
- Le gérant du syndicat,
- Tout copropriétaire de l'immeuble, même qualifié professionnellement,
- Tout occupant ou résident de l'immeuble,
- Le conjoint d'une de ces personnes,
- Tout actionnaire, dirigeant, administrateur ou employé d'une personne morale, société ou fiducie qui est copropriétaire, occupant ou gestionnaire de l'immeuble.
Cette règle n'admet pas d'exception : un copropriétaire qui se trouve à être ingénieur ne peut pas produire l'étude pour son propre syndicat. L'indépendance est ce qui donne sa crédibilité au document — un acheteur, une institution financière ou un nouveau conseil doivent pouvoir s'y fier sans soupçonner un biais.
Comment vérifier les credentials d'un professionnel
Avant de mandater quelqu'un, vérifiez systématiquement :
- L'appartenance à l'ordre — chaque ordre publie un répertoire en ligne (
oiq.qc.ca,oaq.com,otpq.qc.ca,oeaq.qc.ca,cpaquebec.ca) où l'on cherche par nom ou numéro de membre. - L'assurance responsabilité professionnelle — demandez une preuve, pas seulement une affirmation.
- L'expérience récente en copropriété divise — exigée par le règlement et essentielle en pratique. Demandez des références récentes pour des immeubles comparables.
- L'absence de conflit d'intérêts — confirmez par écrit qu'il n'a aucun lien avec un administrateur, le gestionnaire, ou un copropriétaire.
Choisir le bon ordre selon la copropriété
Le règlement n'impose pas un ordre en particulier — c'est au syndicat de choisir le professionnel le mieux adapté.
- Copropriété ≤ 20 unités sans systèmes mécaniques complexes : un technologue professionnel ou un évaluateur agréé suffit généralement. Coût plus bas, délai plus court.
- Copropriété moyenne (20–80 unités, ascenseur, systèmes centralisés) : un architecte ou un technologue professionnel expérimenté en bâtiment.
- Copropriété complexe (> 80 unités, ventilation centralisée, garage souterrain, piscine) : un ingénieur est généralement le meilleur choix pour les systèmes mécaniques et structuraux.
- Cas particulier — projection financière sur composantes peu nombreuses : un CPA peut convenir, surtout si l'inventaire est déjà documenté par un carnet d'entretien existant.
Conséquences d'une étude faite par un professionnel non autorisé
Une étude produite par quelqu'un qui ne fait pas partie d'un des cinq ordres — ou qui ne respecte pas la règle d'indépendance ou la condition de pratique principale — n'a aucune valeur réglementaire. Le syndicat est alors considéré comme non conforme à la Loi 16, avec deux conséquences directes :
- L'attestation du syndicat remise lors d'une vente d'unité doit déclarer le statut de l'étude, ce qui peut bloquer ou retarder une transaction.
- Les administrateurs s'exposent à un recours en responsabilité civile des copropriétaires si une cotisation spéciale devient nécessaire suite à une étude défectueuse.
Combien de temps faut-il pour produire l'étude
Du mandat à la livraison du rapport final, comptez généralement 6 à 12 semaines pour une copropriété moyenne. Cela inclut une visite physique de l'immeuble, l'examen des plans et de l'historique d'entretien, l'inventaire des composantes communes, l'estimation des durées de vie utile résiduelles et la projection financière sur au moins 25 ans.
L'obligation d'avoir une étude conforme entre pleinement en vigueur le 14 août 2028 pour les copropriétés existantes. Les délais s'allongeront à mesure qu'on s'en rapproche. Mandater le professionnel dès 2026 ou début 2027 est une stratégie prudente.