L'attestation du syndicat de copropriété est un document signé par le conseil d'administration et remis au copropriétaire-vendeur. Son existence repose sur l'article 1068.1 du Code civil du Québec ; son contenu minimal est fixé par l'article 10 du règlement adopté par le décret 991-2025, en vigueur depuis le 14 août 2025.
Le règlement énumère huit catégories d'informations à inclure au minimum. L'attestation doit aussi être datée et porter la signature de la personne autorisée à la donner, son nom et sa qualité.
1. Fonds de prévoyance — solde et recommandation de l'étude
Le montant total du fonds de prévoyance à la date de l'attestation, ainsi que la recommandation de l'étude du fonds de prévoyance à cette date quant au montant devant être disponible au fonds au début de l'année en cours.
Si l'étude n'a pas encore été produite (échéance pleine 14 août 2028 pour les copropriétés existantes), l'attestation doit le mentionner explicitement.
2. Contributions aux charges communes sur 3 ans
Pour chacune des 3 dernières années :
- le montant total des contributions exigées des copropriétaires par le conseil d'administration,
- le montant total des contributions payées par les copropriétaires.
L'écart entre les deux est un signal de la discipline de paiement au sein du syndicat.
3. Liquidités courantes
Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété.
4. Surplus ou déficit annuel — 3 derniers états financiers
Le surplus ou le déficit annuel apparaissant aux 3 derniers états financiers de la copropriété. C'est la lecture comptable agrégée de la santé financière du syndicat, distincte du solde du fonds de prévoyance.
5. Budget prévisionnel de l'année en cours
Le budget prévisionnel adopté pour l'année en cours, incluant les sommes prévues pour les charges courantes, le fonds de prévoyance et le fonds d'auto-assurance.
6. Mention des polices d'assurance — article 1073 C.c.Q.
Une mention à l'effet que le syndicat est titulaire des polices d'assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l'article 1073 du Code civil — typiquement la responsabilité civile et l'assurance des biens.
7. Fonds d'auto-assurance — solde et plus haute franchise
Le montant total du fonds d'auto-assurance à la date de l'attestation, ainsi que la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
Le fonds d'auto-assurance, exigé par l'article 1071.1 du Code civil (en vigueur depuis le 15 avril 2020), doit au moins égaler cette plus haute franchise. L'attestation rend cet écart visible à l'acheteur.
8. Description sommaire — inspections, sinistres, travaux, litiges, modifications
Le règlement exige une description sommaire des éléments suivants :
- a) Les inspections et expertises réalisées à l'initiative du syndicat au cours des 5 dernières années qui ont porté sur l'état général de l'immeuble ou de l'une de ses principales composantes.
- b) Les sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l'objet de la vente ou les parties communes de l'immeuble.
- c) Les réparations majeures et les remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, avec la date de ces travaux et leur coût.
- d) Les réparations majeures et les remplacements prévus sur les parties communes au cours des 10 prochaines années, avec la date et le coût estimés de ces travaux.
- e) Les litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l'objet d'une procédure devant un tribunal.
- f) Les modifications apportées, au cours des 3 dernières années, à la déclaration de copropriété.
Signature et identification
L'attestation doit être datée et comporter la signature de la personne autorisée à la donner ainsi que son nom et sa qualité (Décret 991-2025, art. 10, dernier alinéa).
Ce que l'attestation n'a pas à contenir
Le règlement énonce un minimum. Le syndicat peut compléter avec des éléments factuels supplémentaires utiles à l'acheteur, mais l'attestation reste un document factuel, pas promotionnel. N'y figurent pas :
- Les commentaires d'opinion sur la qualité du voisinage ou de la gestion,
- Les informations personnelles sur d'autres copropriétaires,
- Les détails commerciaux d'un fournisseur,
- Les hypothèses spéculatives sur l'évolution future du marché.
Exactitude et responsabilité
Cacher un fait connu (litige, sinistre, travaux majeurs prévus, non-conformité matérielle) ou présenter une information inexacte peut engager la responsabilité du syndicat et celle des administrateurs signataires. L'assurance responsabilité des administrateurs (D&O) couvre généralement les erreurs de bonne foi mais ne couvre pas les déclarations volontairement fausses ou incomplètes.
L'attestation reste neutre et factuelle. Toute interprétation appartient à l'acheteur, à son notaire et à son inspecteur.