Réponse rapide : au Québec, un syndicat de copropriété produit chaque année une déclaration de revenus fédérale (T2) et une déclaration de revenus québécoise, dans les six mois suivant la fin de son exercice, même s'il n'a aucun impôt à payer. Selon la valeur de son actif et certains revenus, comme les intérêts, il peut aussi devoir produire une déclaration de renseignements.
« Doit-on faire les impôts de la copropriété? » La question revient sans cesse dans les groupes de copropriétaires, et les réponses vont dans tous les sens. Un petit syndicat produit sa déclaration sur papier depuis des années et cherche comment passer en ligne. Un autre demande quelle firme s'en occupe pour les autres, et reçoit surtout des « on le fait nous-mêmes, c'est facile ». Un gestionnaire nouvellement mandaté avoue ne pas savoir par où commencer.
Cet article décrit ce que les textes exigent, avec la source de chaque règle. Il ne remplace pas l'avis d'un fiscaliste : le statut fiscal d'un syndicat est une question de fait, et les règles changent d'une année à l'autre. Dans une copropriété par phases, chaque syndicat est une personne morale distincte et produit ses propres déclarations.
Faut-il produire une déclaration quand on ne fait pas de profit?
Oui. Le guide de l'Agence du revenu du Canada sur les organismes sans but lucratif est clair : « En règle générale, une société doit produire une déclaration T2 – Déclaration de revenus des sociétés ou une Déclaration T2 abrégée, même si elle est un OSBL » (guide T4117, ARC). Un ancien bulletin de l'ARC visait expressément les copropriétés : la loi « exige que toutes les sociétés, y compris les sociétés d'immeubles en copropriété, produisent chaque année une déclaration de revenus, même si elles sont exemptées de l'impôt de la partie I » (IT-304R2, archivé).
Au Québec, la règle est la même. Une déclaration fiscale doit être transmise « pour chaque année d'imposition dans le cas d'une société », dans les six mois qui suivent la fin de l'année d'imposition (art. 1000 de la Loi sur les impôts). Les seules sociétés écartées sont les organismes de bienfaisance enregistrés et certaines sociétés non résidentes (art. 1003.1) : un syndicat de copropriété n'en fait pas partie.
« Nous ne faisons pas de profit, donc nous n'avons rien à produire » est donc une erreur répandue, et coûteuse.
Le syndicat paie-t-il de l'impôt?
En général, non, mais c'est une question de fait.
Au fédéral, l'ARC écrit : « Bien que la plupart des syndicats de copropriétaires répondent aux critères de l'alinéa 149(1)l), étant donné qu'ils ont généralement pour but d'exercer des activités non lucratives, il sera nécessaire d'examiner les faits dans chaque cas particulier » (guide T4117). Au Québec, « un club ou une association formé et géré exclusivement dans un but non lucratif qui, de l'avis du ministre, n'est pas un organisme de bienfaisance est exonéré d'impôt » (art. 996 de la Loi sur les impôts).
L'ancien bulletin IT-304R2, aujourd'hui archivé, donnait la logique de l'ARC pour les copropriétés. L'excédent des charges et des cotisations sur les dépenses « n'est pas considéré comme un revenu ». Les intérêts gagnés sur les fonds et les revenus de location sont un revenu de la société, dont un syndicat d'immeuble à usage d'habitation reconnu comme organisme sans but lucratif est exonéré. En revanche, un syndicat qui exploite une entreprise doit inclure ces bénéfices dans son revenu et perd le statut d'organisme à but non lucratif. Parce que ce bulletin est archivé, une situation qui s'en approche, comme la location d'espaces à des non-copropriétaires ou la vente d'une partie de l'immeuble, mérite l'avis d'un fiscaliste.
Les déclarations à produire
| Déclaration | Qui la produit | Délai | Source |
|---|---|---|---|
| T2, déclaration de revenus des sociétés (fédéral) | Tout syndicat, chaque année | 6 mois après la fin de l'exercice | Guide T4012, ARC |
| Déclaration de revenus de la société (Québec) | Tout syndicat, chaque année | 6 mois après la fin de l'année d'imposition | Art. 1000 LI |
| T1044, déclaration de renseignements des OSBL (fédéral) | Syndicat exonéré qui remplit l'un des trois critères ci-dessous | 6 mois après la fin de l'exercice | Guide T4117, ARC |
| Déclaration de renseignements des personnes exonérées (Québec) | Mêmes critères | 6 mois après la fin de l'exercice | Art. 997.1 LI |
Le guide du RGCQ désigne les deux formulaires québécois CO-17.SP et TP-997.1. Vérifiez le formulaire en vigueur sur le site de Revenu Québec avant de le remplir.
Les trois critères de la déclaration de renseignements, identiques au fédéral et au Québec :
- le syndicat a reçu ou avait le droit de recevoir, pendant l'exercice, plus de 10 000 $ de dividendes imposables, d'intérêts, de loyers ou de redevances;
- la valeur totale de son actif était de plus de 200 000 $ à la fin de l'exercice précédent;
- il a déjà dû produire cette déclaration pour un exercice antérieur.
Le dernier critère a une conséquence importante. L'ARC le dit sans détour : une fois tenu de produire la déclaration, l'organisme « devra dorénavant le faire chaque année, tant qu'il demeurera un OSBL et peu importe la valeur monétaire de ses recettes ou la valeur comptable de son actif des années à venir » (guide T4117).
Le piège du fonds de prévoyance
Avec la Loi 16, les syndicats accumulent davantage dans leur fonds de prévoyance. Or ces sommes figurent à l'actif du syndicat, et le critère de l'ARC vise « la valeur comptable des biens d'un organisme calculée selon des principes comptables généralement reconnus ». Un syndicat dont l'actif total dépasse 200 000 $ à la fin d'un exercice entre donc, en principe, dans la déclaration de renseignements l'exercice suivant, et y reste.
Les intérêts suivent la même logique. Un fonds de 300 000 $ placé à 4 % rapporte 12 000 $ d'intérêts dans l'année, soit plus que le seuil de 10 000 $.
Ce n'est pas un impôt à payer. C'est une déclaration de plus, dont l'oubli coûte cher.
Papier ou transmission électronique?
Au fédéral, « pour les années d'imposition qui commencent après 2023, toutes les sociétés doivent produire leur T2 – Déclaration de revenus des sociétés par voie électronique », à l'exception notamment « des sociétés qui sont exonérées d'impôt selon l'article 149 de la Loi de l'impôt sur le revenu » (ARC, envoi de la T2). Un syndicat exonéré peut donc encore produire sa T2 sur papier.
Au Québec, la transmission électronique est obligatoire pour une « société prescrite » (art. 37.1.2 de la Loi sur l'administration fiscale). Le règlement exclut de cette définition « une société exonérée d'impôt en vertu du titre I du livre VIII de la partie I de la Loi sur les impôts », le titre où se trouve l'article 996 (art. 37.1.2R1 du Règlement sur l'administration fiscale). Un syndicat exonéré n'est donc pas tenu à la transmission électronique au Québec non plus. Un syndicat qui ne serait pas exonéré, lui, y est tenu dans les deux cas.
Pour transmettre une T2 en ligne, l'ARC « certifie les trousses commerciales de préparation de déclarations de revenus », sans endosser ni recommander de produit en particulier (ARC, logiciels homologués). Les pages de l'ARC consultées le 14 septembre 2026 ne présentent aucun outil gratuit de l'ARC pour le faire.
Ce que coûte un retard
| Déclaration en retard | Pénalité | Source |
|---|---|---|
| T1044 | 25 $ par jour de retard, minimum 100 $, maximum 2 500 $ par déclaration | Guide T4117, ARC |
| T2 | 5 % de l'impôt impayé, plus 1 % par mois complet de retard, jusqu'à 12 mois | Guide T4012, ARC |
| Déclaration de revenus du Québec | 5 % de l'impôt impayé, plus 1 % par mois entier, jusqu'à 12 mois | Art. 1045 LI |
| Toute déclaration non faite « en la manière et à l'époque prescrites » (Québec) | 25 $ par jour, jusqu'à concurrence de 2 500 $ | Art. 59 LAF |
Le guide de l'ARC ne précise pas la pénalité d'une T2 en retard quand aucun impôt n'est dû; au Québec, l'art. 59 de la Loi sur l'administration fiscale prévoit 25 $ par jour, jusqu'à 2 500 $.
Qui peut préparer les déclarations?
Le trésorier, un bénévole, un gestionnaire ou un comptable. Au Québec, l'activité réservée aux comptables professionnels agréés est la « comptabilité publique » : la mission de certification (audit, examen et rapports spéciaux), les attestations sur des informations liées à un état financier qui ne sont pas destinées exclusivement à des fins d'administration interne, et la mission de compilation « qui n'est pas destinée exclusivement à des fins d'administration interne » (art. 4 de la Loi sur les comptables professionnels agréés). La préparation d'une déclaration de revenus ne figure pas dans cette liste.
La loi québécoise prévoit d'ailleurs que la déclaration est transmise « par la société elle-même ou en son nom » (art. 1000 de la Loi sur les impôts) : un gestionnaire peut s'en charger pour le syndicat.
Deux nuances méritent l'attention. Si la déclaration de copropriété exige des états financiers audités ou examinés, cette exigence commande un CPA. Et des états financiers compilés par un tiers pour être présentés à l'assemblée des copropriétaires ne sont pas clairement « à des fins d'administration interne » : faites valider la question avant de confier cette compilation à quelqu'un qui n'est pas CPA.
Alors, le faire soi-même? Pour un petit syndicat exonéré, sous les deux seuils, le consensus des groupes n'a rien d'absurde : une T2 et une déclaration québécoise par année, sur papier si on le souhaite. Un fiscaliste ou un CPA devient utile quand le statut d'organisme sans but lucratif fait doute, quand le syndicat tire des revenus de non-copropriétaires, quand il vend un bien, ou quand un seuil de la déclaration de renseignements est franchi pour la première fois.
Le numéro d'entreprise
Pour produire ses déclarations fédérales, le syndicat a besoin d'un numéro d'entreprise (NE). L'ARC indique que l'inscription en ligne est « le moyen le plus rapide et le plus facile » de l'obtenir, et qu'on peut aussi utiliser le formulaire RC1 (ARC, inscription).
Ce qu'un outil peut faire, et ce qu'il ne fait pas
CondoAide ne produit ni ne transmet aucune déclaration de revenus, ne réalise ni audit ni examen, et ne se prononce pas sur le statut fiscal d'un syndicat. Ce qui simplifie les déclarations, c'est d'arriver à la fin de l'exercice avec des livres à jour et des états financiers complets. À partir du plan Gestion, le module Finances tient la comptabilité par fonds et exporte les états financiers de l'exercice en PDF et en Excel. Le syndicat peut aussi donner à son comptable un rôle d'accès limité à son mandat (gestion des finances, lecture du budget, des paiements, du fonds de prévoyance et du registre), en lecture seule s'il s'agit d'un mandat d'audit, plutôt que de lui envoyer des fichiers par courriel.
Questions fréquentes
Un syndicat de copropriété doit-il faire ses impôts s'il ne fait pas de profit?
Oui. Un syndicat produit chaque année une déclaration T2 au fédéral, même s'il est un organisme sans but lucratif (guide T4117 de l'ARC), et une déclaration de revenus au Québec (art. 1000 de la Loi sur les impôts), dans les six mois suivant la fin de son exercice. Être exonéré d'impôt ne dispense pas de produire ces déclarations.
Quand le syndicat doit-il produire une déclaration de renseignements (T1044)?
Quand il a reçu plus de 10 000 $ de dividendes imposables, d'intérêts, de loyers ou de redevances pendant l'exercice, quand son actif total dépassait 200 000 $ à la fin de l'exercice précédent, ou quand il a déjà dû la produire. Une fois tenu, il la produit chaque année. Le Québec prévoit une déclaration de renseignements selon les mêmes critères (art. 997.1 de la Loi sur les impôts).
Le syndicat peut-il encore produire sa déclaration sur papier?
Oui, s'il est exonéré d'impôt. Au fédéral, la transmission électronique de la T2 est obligatoire pour les années d'imposition qui commencent après 2023, sauf pour les sociétés exonérées selon l'article 149 de la Loi de l'impôt sur le revenu. Au Québec, la société exonérée est aussi exclue de l'obligation (art. 37.1.2R1 du Règlement sur l'administration fiscale).
Faut-il un CPA pour préparer la déclaration de revenus du syndicat?
Non. La préparation d'une déclaration de revenus n'est pas une activité réservée : l'art. 4 de la Loi sur les comptables professionnels agréés réserve l'audit, l'examen, certaines attestations et la compilation qui n'est pas destinée exclusivement à l'administration interne. Un CPA reste nécessaire si la déclaration de copropriété exige des états financiers audités ou examinés.
Les intérêts du fonds de prévoyance sont-ils imposables?
Selon l'ancien bulletin IT-304R2 de l'ARC, aujourd'hui archivé, ces intérêts sont un revenu de la société, dont un syndicat d'immeuble à usage d'habitation reconnu comme organisme sans but lucratif est exonéré. Ils comptent toutefois dans le seuil de 10 000 $ qui oblige à produire la déclaration de renseignements. Si le statut du syndicat fait doute, consultez un fiscaliste.
Pour aller plus loin
- La comptabilité de copropriété sans comptable : tenir les livres qui serviront aux déclarations.
- Donner accès au comptable et aux professionnels : un accès limité au mandat, plutôt que des pièces jointes.
- Un copropriétaire ne paie pas ses charges : quand les comptes à recevoir ne concordent pas.
- Autogestion ou gestionnaire : qui fait quoi quand le conseil gère lui-même.
Cet article présente de l'information fiscale générale à jour au 14 septembre 2026, tirée des publications de l'Agence du revenu du Canada et des lois publiées sur LégisQuébec. Les règles et les formulaires changent : vérifiez-les auprès de l'ARC et de Revenu Québec. Il ne constitue pas un avis fiscal et ne tient pas compte de la déclaration de copropriété de votre syndicat. Pour une situation particulière, consultez un fiscaliste ou un CPA.