Réponse rapide : dans une copropriété par phases au Québec, chaque bâtiment forme un syndicat concomitant et un syndicat initial administre les parties communes partagées (terrain, stationnement, piscine). Chaque copropriétaire est membre des deux syndicats. Dans le modèle le plus courant, il reçoit une seule cotisation de son syndicat de phase, qui remet au syndicat initial sa contribution selon la valeur relative.
Qu'est-ce qu'une copropriété par phases?
Le Code civil du Québec ne définit pas formellement la copropriété « par phases ». La structure est créée par les déclarations de copropriété - des actes notariés (art. 1059 CCQ) - selon une méthode que la pratique a rodée : les déclarations concomitantes.
Le promoteur publie d'abord une déclaration initiale qui crée le syndicat initial et découpe le site en fractions. Puis, à mesure que les bâtiments se construisent, chaque phase reçoit sa propre déclaration de copropriété et devient un syndicat concomitant, assujetti à la déclaration initiale. Résultat : un complexe de quatre phases compte cinq syndicats - un initial et quatre concomitants - chacun étant un syndicat complet au sens de l'art. 1039 CCQ.
Une méthode alternative existe (les modifications successives d'une seule déclaration, dite méthode Landry), mais elle est nettement moins répandue. Cet article couvre la structure initiale + concomitants, celle que vous rencontrerez presque toujours.
Syndicat initial et syndicats concomitants : qui gère quoi?
| Couche | Terme légal | Jargon courant | Ce qu'elle administre |
|---|---|---|---|
| Parapluie | Syndicat initial | « syndicat horizontal » | Le terrain, les voies d'accès, le stationnement commun, la piscine, le gym - tout ce qui est partagé entre les phases |
| Par bâtiment | Syndicat concomitant | « syndicat vertical » | Les parties privatives du bâtiment et ses parties communes propres : corridors, façade, toiture, ascenseurs |
Attention au jargon « horizontal / vertical » : il désigne ici la structure organisationnelle, pas le sens cadastral de copropriété horizontale (unités côte à côte au sol). Dans un document officiel, tenez-vous-en aux termes légaux : initial et concomitant.
Suis-je membre de deux syndicats?
Oui, automatiquement. En achetant une unité dans une copropriété par phases, le copropriétaire devient membre du syndicat concomitant de son bâtiment et membre du syndicat initial. Les deux adhésions découlent de la propriété de la fraction - aucune n'est optionnelle.
Concrètement, cela signifie deux assemblées annuelles, deux budgets qui vous concernent et deux valeurs relatives : celle de votre fraction dans votre bâtiment, et celle de votre phase dans l'ensemble.
Comment mes charges se calculent-elles?
Chaque syndicat a sa propre table de valeurs relatives, établie par le notaire selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de chaque partie privative (art. 1041 CCQ). Dans chaque syndicat, les valeurs relatives totalisent 100 %.
Votre part effective des charges du syndicat initial se calcule en deux temps :
part dans l'initial = valeur relative de la phase × quote-part dans le bâtiment
Exemple : quatre phases égales (25 % chacune) et une quote-part de 10 % dans votre bâtiment donnent 2,5 % des charges du syndicat initial. C'est aussi le poids de votre voix dans les décisions de l'initial.
Qui m'envoie l'avis de cotisation?
Deux modèles existent, et c'est votre déclaration initiale qui tranche :
Le modèle mandataire (le plus courant). Le syndicat initial adopte son budget et transmet à chaque syndicat concomitant sa part, calculée selon la valeur relative de la phase. Chaque concomitant intègre cette contribution à son propre budget comme une ligne de dépense. Le copropriétaire reçoit une seule cotisation, celle de son syndicat de phase, qui couvre à la fois les charges du bâtiment et sa part des charges partagées. Le concomitant perçoit, puis remet sa contribution à l'initial.
La facturation directe (plus rare). Le syndicat initial facture directement chaque copropriétaire. Deux avis de cotisation par période, un par syndicat.
Dans les deux cas, le budget du concomitant dépend de celui de l'initial : tant que l'initial n'a pas adopté son budget et émis ses avis, les concomitants ne connaissent pas leur contribution. D'où la règle pratique : l'initial budgète en premier.
Que se passe-t-il quand le syndicat initial impose une cotisation spéciale?
Le toit du stationnement commun, la piscine à refaire : quand une dépense imprévue frappe les parties partagées, c'est le conseil d'administration du syndicat initial qui décide d'une cotisation spéciale, après consultation de l'assemblée des copropriétaires (art. 1072.1 CCQ).
La mécanique suit ensuite la même cascade que le budget : chaque syndicat concomitant reçoit sa part selon la valeur relative de sa phase, puis la répartit entre ses copropriétaires selon leurs quotes-parts. Une cotisation spéciale de 100 000 $ à l'initial devient 25 000 $ pour une phase à 25 %, puis 2 500 $ pour le copropriétaire à 10 % de cette phase.
Loi 16 : chaque syndicat a-t-il ses propres obligations?
Oui - il n'existe aucune « exemption parapluie ». Le syndicat initial et chaque concomitant sont des syndicats complets, avec chacun ses obligations :
| Obligation | Syndicat initial | Chaque concomitant |
|---|---|---|
| Registre (art. 1070 CCQ) | Son propre registre | Son propre registre |
| Fonds de prévoyance (art. 1071 CCQ) | Son propre fonds | Son propre fonds |
| Budget (art. 1072 CCQ) | Son budget, adopté par son CA | Son budget, adopté par son CA |
| Carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance (Loi 16, en vigueur le 14 août 2028) | Pour les infrastructures partagées | Pour les systèmes du bâtiment |
| Assemblée annuelle | La sienne | La sienne |
Un complexe d'un initial et de six concomitants aura donc sept registres, sept fonds de prévoyance et, à compter de 2028, sept carnets d'entretien et sept études du fonds de prévoyance - chaque étude étant réalisée par un membre d'un ordre professionnel reconnu (OIQ, OAQ, OEAQ, OTPQ, CPA).
Lors d'une vente, l'attestation du syndicat est délivrée par le concomitant où se trouve l'unité, mais elle doit refléter les deux couches : fonds, assurances, sinistres et cotisations impayées du bâtiment comme de l'initial.
Gérer une copropriété par phases sans s'y perdre
Le risque numéro un de ces structures est la dérive des contributions : un budget de phase adopté avant celui de l'initial, une part calculée sur une mauvaise valeur relative, une cotisation spéciale de l'initial jamais refacturée aux copropriétaires.
CondoAide gère la cascade nativement :
- Chaque syndicat a son espace complet - registre, budget, cotisations, assemblées - et les phases sont liées à leur syndicat initial.
- La ligne « Contribution au syndicat initial » du budget d'un concomitant est calculée automatiquement à partir du budget adopté de l'initial et de la valeur relative de la phase; elle n'est pas modifiable à la main.
- L'ordre d'adoption est appliqué : tant que l'initial n'a pas adopté son budget et émis son avis, le budget du concomitant reste en attente.
- Les avis de cotisation se répartissent par phase selon les valeurs relatives, et une cotisation spéciale de l'initial se reflète automatiquement dans chaque phase, où le CA du concomitant l'approuve avant qu'elle soit facturée.
CondoAide est un outil de gestion : la structure de votre copropriété, les valeurs relatives et le modèle de perception restent définis par vos déclarations notariées.
Questions fréquentes
Une copropriété par phases paie-t-elle deux cotisations? Dans le modèle mandataire, le plus courant, non : le copropriétaire reçoit une seule cotisation de son syndicat de phase, qui inclut la contribution au syndicat initial. Si votre déclaration prévoit la facturation directe, vous recevrez deux avis, un par syndicat.
Qui gère la piscine et le stationnement dans une copropriété par phases? Le syndicat initial, qui administre les parties communes partagées entre les phases : terrain, voies d'accès, stationnement commun, piscine, gym. Chaque bâtiment demeure administré par son syndicat concomitant.
Chaque phase doit-elle avoir son propre fonds de prévoyance? Oui. Le syndicat initial et chaque syndicat concomitant sont des syndicats complets : chacun constitue son propre fonds de prévoyance (art. 1071 CCQ) et, à compter du 14 août 2028, fait réaliser sa propre étude du fonds de prévoyance par un professionnel d'un ordre reconnu.
Que devient l'attestation du syndicat lors d'une vente? Elle est délivrée par le syndicat concomitant où se trouve l'unité, mais doit agréger les données des deux couches : fonds, assurances, sinistres, travaux et charges impayées du bâtiment et du syndicat initial.
Pour aller plus loin
- Code civil du Québec, art. 1041 - la valeur relative des fractions
- Code civil du Québec, art. 1072.1 - la cotisation spéciale
- RGCQ - Les copropriétés par phases (guide, novembre 2021)
- Condolegal - Copropriétés par phases (fiche pratique)
- Gérer plusieurs syndicats de copropriété
- La cotisation spéciale en copropriété
- Charges relatives et PCUR : qui paie quoi?
Cet article fournit de l'information générale et n'est pas un avis juridique. La structure exacte de votre copropriété par phases est définie par vos déclarations de copropriété : pour toute question d'interprétation, consultez votre notaire. CondoAide est une plateforme de gestion - nous ne réalisons pas d'études du fonds de prévoyance. Pour ces services, mandatez un membre d'un ordre professionnel reconnu (OIQ, OAQ, OEAQ, OTPQ, CPA).