Copropriétaire qui ne paie pas ses charges : que faire?

Réponse rapide : au Québec, un syndicat de copropriété recouvre les charges impayées par étapes : avis écrit, mise en demeure, puis, après plus de 30 jours de défaut, inscription d'une hypothèque légale sur la fraction (art. 2729 CCQ) et, au besoin, poursuite. Si l'unité a été vendue, l'acquéreur est en principe tenu des charges dues au moment de l'achat (art. 1069 CCQ).

Deux situations reviennent dans les groupes de copropriétaires, parfois le même jour. Dans un immeuble de trois unités, un trésorier qui prépare les états financiers découvre que l'ancien propriétaire d'une unité a sauté des versements pendant quatre ans : près de 1 200 $, passés inaperçus parce qu'une seule personne tenait les livres. Ailleurs, des copropriétaires ne paient pas leur contribution au fonds d'autoassurance, et le syndicat attend une audience aux petites créances.

Cet article suit l'ordre dans lequel un syndicat agit, avec ce que chaque étape exige. Il traite ensuite le cas qui bloque le plus de conseils : la dette d'une unité qui a déjà été vendue. Dans une copropriété par phases, chaque syndicat recouvre les charges qui lui sont dues : un copropriétaire peut être à jour envers un syndicat et en retard envers l'autre.

D'où vient la dette : la contribution aux charges communes

Chaque copropriétaire « contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction » (art. 1064 CCQ). Chaque année, le conseil d'administration fixe cette contribution après consultation de l'assemblée, et le syndicat avise « sans délai » chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles (art. 1072 CCQ). Cet avis compte : c'est lui qui fait connaître à chaque copropriétaire ce qu'il doit, et à quelle date.

Deux autres textes encadrent le recouvrement. La déclaration de copropriété peut prévoir une clause pénale (art. 1053 CCQ), et le règlement de l'immeuble « porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes » (art. 1054 CCQ). Relisez les deux avant toute démarche : ils peuvent prévoir des intérêts, des frais ou une procédure que votre syndicat doit suivre.

Étape 1 : l'avis de retard, dès le premier versement manqué

Un retard découvert au bout d'un mois se règle par un courriel. Découvert au bout de quatre ans, il devient un dossier.

Envoyez un avis écrit dès le premier versement manqué, avec le solde, le détail par mois et une date limite. Gardez une copie de chaque avis : c'est la trace qui servira si le dossier va plus loin.

Après plus de trois mois, le retard a des conséquences prévues par la loi. Le copropriétaire « est privé de son droit de vote » jusqu'à ce qu'il acquitte la totalité des charges qu'il doit (art. 1094 CCQ), et il est « inhabile à être administrateur » (art. 1086 CCQ). Le mentionner dans l'avis est légitime : ce n'est pas une menace, c'est ce que prévoit le Code.

Étape 2 : la mise en demeure

La mise en demeure « doit être faite par écrit » et doit « accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant » (art. 1595 CCQ). Elle a aussi un effet sur les intérêts : le créancier a droit à l'intérêt « au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal », à compter de la demeure et sans avoir à prouver de préjudice (art. 1617 CCQ).

Indiquez le montant exact, le détail des versements, le délai accordé et la suite prévue. Faites-la autoriser par le conseil, et conservez la preuve de réception.

Étape 3 : l'hypothèque légale du syndicat

C'est l'outil propre aux syndicats. La créance du syndicat « pour le paiement des charges communes » fait partie des rares créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale (art. 2724, par. 3, CCQ). Trois règles en fixent la portée.

Deux malentendus sont à éviter. L'hypothèque n'existe pas automatiquement au 31e jour : tant qu'aucun avis n'est inscrit, le syndicat n'a pas d'hypothèque. Et une hypothèque inscrite puis oubliée s'éteint au bout de trois ans.

L'avis s'inscrit au registre foncier. Sa rédaction et son inscription se font habituellement avec un notaire ou un avocat, et ces frais sont à mettre en regard du montant dû. Une fois inscrite, l'hypothèque confère au syndicat le droit « de suivre le bien en quelques mains qu'il soit » (art. 2660 CCQ), ce qui prend toute son importance si l'unité est vendue.

Étape 4 : la poursuite

Les petites créances, à la Cour du Québec, entendent les demandes de recouvrement d'une créance « d'au plus 15 000 $, sans tenir compte des intérêts » (art. 536 du Code de procédure civile). Une personne morale peut y agir si elle a compté au plus 10 employés en tout temps au cours des 12 mois précédant la demande (art. 536 du Code de procédure civile) : un syndicat autogéré sans employés y est donc admissible. Au-delà de ce montant, ou si le syndicat veut exercer ses droits hypothécaires sur l'unité, le dossier sort des petites créances et se mène avec un avocat. Ce plafond est indexé (art. 539.1 du Code de procédure civile) : vérifiez le montant en vigueur à la date de votre demande.

Le cas qui bloque : l'unité a déjà été vendue

Quand le syndicat découvre l'arriéré, l'ancien propriétaire est souvent déjà parti, et on lit alors que le syndicat n'a plus de recours. C'est inexact.

L'acquéreur répond des charges dues au moment de l'achat. Selon l'article 1069 CCQ, celui qui acquiert une fraction, « par quelque mode que ce soit », « est tenu au paiement, avec les intérêts, de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition ». Le syndicat peut donc se tourner vers le nouveau propriétaire.

Une exception, qui dépend du syndicat lui-même. Avant d'acheter, le futur acquéreur peut demander au syndicat un état des charges communes dues pour la fraction. Il n'est alors tenu de ces charges « que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande » (art. 1069 CCQ). Autrement dit, si le syndicat laisse passer 15 jours sans répondre à une demande d'état des charges, l'acheteur n'est plus tenu de ces arriérés.

Le vendeur n'est pas libéré pour autant. Rien dans le Code ne libère l'ancien propriétaire de sa dette du seul fait de la vente. Comment le recours contre le vendeur et celui contre l'acheteur s'articulent, et qui assume finalement la dette entre eux selon leur acte de vente, sont des questions à valider avec un avocat ou un notaire avant d'agir.

L'hypothèque, elle, dépend du moment. Inscrite avant la vente, elle suit la fraction. Le Code ne dit pas clairement si le syndicat peut encore inscrire un avis après la vente pour des arriérés antérieurs : l'article 1069 est alors le fondement le plus clair.

Le temps joue contre le syndicat. Une action qui tend à faire valoir un droit personnel « se prescrit par trois ans » (art. 2925 CCQ), et le délai court à partir du jour où le droit d'action a pris naissance (art. 2880 CCQ). Pour des charges payables par versements, cela invite à examiner chaque versement séparément : dans un arriéré de quatre ans, les plus anciens peuvent être prescrits. La reconnaissance d'un droit interrompt la prescription (art. 2898 CCQ) : un écrit où le débiteur reconnaît le solde peut donc avoir beaucoup de valeur.

Retour au trésorier de l'immeuble de trois unités. Si l'unité a été achetée sans demande d'état des charges, c'est le propriétaire actuel qui est tenu des charges dues au moment de son achat, avec les intérêts. Les versements les plus anciens, eux, ont peut-être plus de trois ans. Avant d'écrire à qui que ce soit, faites le calcul versement par versement, puis faites valider la stratégie.

Le meilleur recouvrement est celui qu'on n'a pas à faire

Quatre ans d'arriérés invisibles, ce n'est pas un problème de droit. C'est un problème de suivi.

• Un solde par unité, chaque mois. Rapprochez les encaissements avec ce que chaque unité doit, au lieu de vérifier seulement le total du compte bancaire.
• Un double contrôle. Le trésorier présente les retards à chaque réunion du conseil, et le point est consigné au procès-verbal.
• Une réponse en moins de 15 jours à chaque demande d'état des charges. C'est ce délai qui préserve le recours du syndicat contre l'acheteur (art. 1069 CCQ).
• Un mode de paiement qui n'oublie pas. Le prélèvement préautorisé élimine les oublis, sans éliminer les défauts de provision.

Ce qu'un outil peut faire du suivi

Aucun logiciel ne remplace la mise en demeure ni l'avocat. Ce qu'un outil change, c'est le moment où le retard devient visible. Dans CondoAide, chaque unité a son solde, et un versement manqué apparaît le mois où il se produit, pas au moment de préparer les états financiers. Une fois les notifications de paiement activées par le conseil, des rappels partent automatiquement aux copropriétaires en retard selon le calendrier qu'il choisit, par défaut 5, 10, 15 et 30 jours après l'échéance, et le conseil peut être averti au-delà du délai qu'il fixe. Le syndicat peut aussi transmettre un avis de retard de paiement par unité, avec le détail du solde et le rappel de l'hypothèque légale. C'est ce qui empêche un arriéré de 100 $ de devenir un dossier de 1 200 $.

Questions fréquentes

Après combien de temps le syndicat peut-il inscrire une hypothèque légale?

Après un défaut de plus de 30 jours. L'hypothèque n'est acquise qu'à compter de l'inscription d'un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible et le montant prévu pour les charges de l'année en cours et des deux années suivantes (art. 2729 CCQ). Elle s'éteint trois ans après son inscription si le syndicat ne publie pas d'action ni n'inscrit de préavis d'exercice (art. 2800 CCQ).

Le nouveau propriétaire doit-il payer les charges impayées de l'ancien?

En principe, oui. L'acquéreur d'une fraction est tenu de toutes les charges communes dues au moment de l'acquisition, avec les intérêts (art. 1069 CCQ). Exception : s'il a demandé au syndicat un état des charges avant d'acheter, il n'en est tenu que si le syndicat le lui a fourni dans les 15 jours de la demande.

Combien d'années d'arriérés le syndicat peut-il réclamer?

En règle générale, trois ans : l'action qui tend à faire valoir un droit personnel se prescrit par trois ans (art. 2925 CCQ), à compter du jour où le droit d'action a pris naissance (art. 2880 CCQ). La reconnaissance de la dette par le copropriétaire interrompt la prescription (art. 2898 CCQ). Pour un arriéré ancien, faites valider le calcul versement par versement.

Un syndicat peut-il poursuivre un copropriétaire aux petites créances?

Oui, pour une créance d'au plus 15 000 $ sans compter les intérêts, si le syndicat a compté au plus 10 employés en tout temps au cours des 12 mois précédant la demande (art. 536 du Code de procédure civile). Un syndicat autogéré sans employés y est admissible.

Un copropriétaire en retard peut-il voter à l'assemblée?

Pas s'il est en retard depuis plus de trois mois : il est alors privé de son droit de vote jusqu'à ce qu'il acquitte la totalité des charges qu'il doit (art. 1094 CCQ). Pendant ce temps, il est aussi inhabile à être administrateur (art. 1086 CCQ).

Pour aller plus loin

• Comment encaisser les cotisations sans chèques : l'avis annuel et le prélèvement préautorisé.
• Cotisation spéciale en copropriété : quand la dette vient d'une contribution spéciale.
• Comptabilité de copropriété sans comptable : tenir les livres pour que les retards se voient.
• Gestionnaire sortant : récupérer les documents du syndicat : quand les livres changent de mains.

Cet article présente de l'information juridique générale à jour au 14 septembre 2026. Il ne constitue pas un avis juridique et ne tient compte ni de la déclaration de copropriété ni du règlement de l'immeuble de votre syndicat. Pour une situation qui engage votre copropriété, consultez un avocat ou un notaire.