Le quorum permet à l'assemblée de siéger; chaque décision exige ensuite sa propre majorité. Trois articles du Code civil du Québec se partagent le travail : l'article 1096 pour les décisions courantes, l'article 1097 pour celles qui touchent l'immeuble, et l'article 1098 pour les rares décisions qui changent la nature même de la copropriété. Appliquer le mauvais article, c'est exposer la résolution à une demande d'annulation.
Le quorum ne remplace pas la majorité
Le quorum de l'assemblée est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix, présents ou représentés (art. 1089 CCQ). C'est la condition pour que l'assemblée siège, et elle ne varie pas selon le point inscrit à l'ordre du jour. Une fois l'assemblée régulièrement ouverte, chaque point se tranche à la majorité que le Code lui attribue.
Dans tous les cas, on additionne des voix, jamais des personnes : le nombre de voix d'un copropriétaire est proportionnel à la valeur relative de sa fraction (art. 1090 CCQ), telle qu'elle est inscrite à l'acte constitutif de copropriété. Il n'existe pas de valeur relative par défaut et aucune règle ne répartit les voix également entre les fractions. Deux seuils seulement se comptent par personne : le quorum de l'assemblée de reprise (art. 1089 al. 2 CCQ) et le premier volet de l'article 1098.
Le calculateur de quorum d'assemblée affiche, à partir des présences saisies, le verdict de quorum et les majorités atteignables. Ces seuils décrivent ce que les présences rendent atteignable, pas le résultat d'un vote.
Décisions courantes : la majorité des voix présentes (art. 1096 CCQ)
L'article 1096 du Code civil pose la règle par défaut : « Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l'immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »
Y entrent aussi l'élection des administrateurs et les résolutions administratives ordinaires. Le mot déterminant est « présents ». La base du calcul est l'ensemble des voix présentes ou représentées, et non les voix exprimées. Une abstention n'est donc pas neutre : elle demeure au dénominateur sans jamais s'ajouter au numérateur, ce qui lui donne l'effet arithmétique d'un vote contre.
Les décisions de l'article 1097 : les trois quarts des voix, un seul décompte
L'article 1097 du Code civil vise les décisions qui engagent l'immeuble lui-même : acquisition ou aliénation immobilière par le syndicat, travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes et répartition de leur coût, construction de bâtiments créant de nouvelles fractions, modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions, et modification de la description des parties privatives visée à l'article 1070.
Le texte se lit ainsi : « Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent […] ».
Voici le piège le plus répandu au Québec. Avant 2019, l'article 1097 comportait deux volets et exigeait à la fois un décompte par tête et les trois quarts des voix. La Loi 16 (2019, c. 28, a. 53) a supprimé le décompte par tête. Il ne reste qu'une seule mesure : les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. La formulation ancienne survit pourtant dans de vieux modèles de procès-verbal et dans plusieurs textes en ligne. L'exiger aujourd'hui, c'est imposer une majorité que le Code ne prévoit plus et bloquer des travaux valablement adoptés.
Comme à l'article 1096, la base est celle des voix présentes ou représentées, jamais celle des voix exprimées : une abstention pèse encore du côté du refus.
L'article 1098 : la double majorité se calcule sur tous les copropriétaires
L'article 1098 du Code civil réserve un régime distinct à trois décisions : le changement de destination de l'immeuble, l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de cette destination, et la modification de la déclaration permettant la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.
Le seuil comporte deux conditions cumulatives, et les deux se mesurent sur l'ensemble de la copropriété, pas sur la salle :
- les trois quarts des copropriétaires, comptés par personne (un copropriétaire qui détient plusieurs fractions demeure un seul copropriétaire);
- 90 % des voix de tous les copropriétaires, et non 90 % des voix présentes.
C'est le malentendu le plus coûteux pour un syndicat. Un copropriétaire qui ne se présente pas et n'envoie aucune procuration n'est pas retiré du dénominateur : il compte comme un non, dans les deux volets. Une résolution de l'article 1098 ne se gagne pas en salle, elle se prépare en amont, procurations en main.
Tableau des majorités
| Décision | Majorité requise | Base du calcul |
|---|---|---|
| Élection des administrateurs, résolutions courantes, modification du règlement de l'immeuble, correction d'une erreur matérielle | Majorité des voix (art. 1096 CCQ) | Voix des copropriétaires présents ou représentés |
| Travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes; acquisition ou aliénation immobilière; modification de l'acte constitutif ou de l'état descriptif des fractions | Trois quarts des voix (art. 1097 CCQ) | Voix des copropriétaires présents ou représentés |
| Changement de destination de l'immeuble; aliénation de parties communes nécessaires à cette destination; détention périodique et successive d'une fraction | Trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix (art. 1098 CCQ) | Tous les copropriétaires, présents ou non |
Ce que la déclaration de copropriété ne peut pas changer
Une déclaration ne peut pas déplacer ces seuils. L'article 1101 du Code civil est catégorique : « Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. » Une clause qui exigerait l'unanimité pour des travaux de l'article 1097, ou qui abaisserait le seuil de l'article 1098, est sans effet. La déclaration garde son rôle ailleurs : avis de convocation, procurations, déroulement de l'assemblée.
Les voix retirées du calcul
Le copropriétaire qui n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes depuis plus de trois mois est privé de son droit de vote (art. 1094 CCQ). Ses voix sont alors retirées du calcul et le total des voix est réduit d'autant (art. 1099 CCQ) : elles ne sont jamais redistribuées aux autres. Le dénominateur diminue, donc le seuil aussi.
Avant l'assemblée, la marche à suivre
- Qualifiez chaque point de l'ordre du jour avec son article, 1096, 1097 ou 1098, inscrit à côté du point dans l'avis de convocation.
- Reprenez les valeurs relatives à l'acte constitutif de copropriété, jamais une répartition égale improvisée.
- Ciblez les procurations selon l'article : pour un point de l'article 1098, chaque absence non représentée est un non ferme. Le calculateur de quorum d'assemblée montre d'avance ce que les présences attendues rendent atteignable.
- Consignez le verdict et le décompte au procès-verbal, article par article. Un copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision dans les 90 jours de l'assemblée, notamment si une erreur s'est produite dans le calcul des voix (art. 1103 CCQ).
Pour la mécanique du quorum, le calcul des voix et l'assemblée de reprise : Le quorum à l'assemblée de copropriété (AGA).