Franchise d'assurance en copropriété : qui paie au Québec?

Réponse rapide : au Québec, la franchise de l'assurance du syndicat n'est pas facturée au copropriétaire chez qui le sinistre a pris naissance. L'article 1074.2 CCQ prévoit qu'elle se récupère uniquement par la contribution aux charges communes, donc auprès de tous. Une exception : le syndicat peut réclamer des dommages-intérêts au copropriétaire en faute ou gardien du bien en cause.

C'est la nuance que presque tout le monde manque. Le syndicat ne vous envoie pas une facture « part de franchise ». S'il veut que vous payiez, il doit vous poursuivre en responsabilité, et prouver quelque chose. La différence n'est pas théorique : elle décide qui assume la note.

Pourquoi la franchise est d'abord une charge collective

Le syndicat a l'obligation d'assurer tout l'immeuble, parties privatives comprises, avec une franchise que la loi veut raisonnable :

1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie [...]

Cette centralisation est délibérée. Comme l'explique la Cour du Québec, le législateur cherche à éviter qu'un même sinistre soit dispersé entre plusieurs assureurs : « Un seul assureur, celui du syndicat de copropriété, couvre la totalité du risque. »

La contrepartie, c'est que la franchise est payée par le syndicat, à même un fonds prévu pour ça :

1071.1. Le syndicat constitue un fonds d'auto assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds est la propriété du syndicat.

Le fonds d'auto assurance est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat. [...]

Et ce fonds est alimenté par les cotisations de tous les copropriétaires, au même titre que le fonds de prévoyance (art. 1072 CCQ). Autrement dit, vous payez déjà votre part de la franchise chaque mois, dans vos charges communes.

Les trois seuls cas où un copropriétaire paie seul

L'article 1074.2 CCQ est le texte central :

1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu'il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

La responsabilité individuelle se limite donc à trois situations :

1. le préjudice est causé par la faute du copropriétaire;
2. dans les cas prévus au Code, par le fait ou la faute d'une autre personne;
3. dans les cas prévus au Code, par le fait des biens qu'il a sous sa garde.

Le troisième cas est celui qui a tout changé. Il a été ajouté en 2020 et il ouvre la porte à l'article 1465 CCQ :

1465. Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute.

C'est une présomption de faute. Avant, le syndicat devait prouver votre faute, ce qui était presque impossible : il ne sait pas comment vous entretenez vos appareils. Maintenant, une fois établi que le dommage vient du fait autonome de votre bien, c'est à vous de démontrer que vous n'avez rien à vous reprocher. En copropriété, la Cour du Québec a précisé la norme : le copropriétaire doit démontrer avoir exercé « une vigilance soutenue quant à la vérification du bon état de ces biens ».

Le piège que révèle Club Marin II

Dans Syndicat des copropriétaires du Condominium Club Marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004 (7 juillet 2026, l'honorable Luc Huppé, j.c.q.), un chauffe-eau au 16e étage a inondé neuf parties privatives et des parties communes.

Le détail décisif n'est pas le chauffe-eau. C'est le montant de la franchise du syndicat : 250 000 $. Le jugement précise en note que cette franchise très élevée s'expliquait par le nombre de sinistres subis en 2019 et 2020.

Les dommages, eux, s'établissaient à environ 56 000 $. Sous la franchise. Le syndicat ne pouvait donc présenter aucune réclamation à son assureur : il a payé les réparations lui-même, puis a poursuivi les copropriétaires. Le tribunal les a condamnés à 76 231,11 $, soit 48 556,13 $ de travaux et 27 674,98 $ de frais d'avocat réclamés en vertu d'une clause de la déclaration de copropriété.

La leçon pour un conseil d'administration : plus la franchise est haute, plus de sinistres tombent dans la zone où personne n'est indemnisé, et où la facture se règle entre le syndicat et un copropriétaire, devant le tribunal. Une franchise élevée réduit la prime, mais déplace le risque.

L'erreur qui fait perdre tout recours au syndicat

Voici le point le moins connu, et le plus coûteux. Il vise le cas inverse : les dommages dépassent la franchise.

L'article 1074.1 CCQ prévoit que le syndicat qui décide de ne pas se prévaloir de son assurance ne peut plus poursuivre un copropriétaire, une personne qui fait partie de sa maison, ni une personne qu'il est tenu d'assurer, pour les dommages dont il aurait autrement été indemnisé.

La Cour du Québec le formule sans ambiguïté au paragraphe 21 : le syndicat qui ne réclame pas « est privé par l'article 1074.1 du Code civil du Québec de tout recours contre un copropriétaire », et doit alors assumer les réparations, réparties entre tous selon leur quote-part.

Concrètement : un conseil qui décide de ne pas réclamer pour protéger son historique de sinistres ou éviter une hausse de prime renonce du même coup à toute possibilité de récupérer la somme auprès du copropriétaire responsable. La décision de réclamer ou non n'est pas seulement financière; elle détermine s'il reste un recours.

Votre déclaration ne peut pas créer une responsabilité automatique

L'alinéa 2 de l'article 1074.2 CCQ rend la règle impérative. Une déclaration de copropriété ne peut pas prévoir que le propriétaire de l'appareil à l'origine du dégât est toujours responsable. Le tribunal l'illustre exactement ainsi : les copropriétaires ne pourraient pas décider que celui à qui appartient le chauffe-eau est responsable « quelles que soient les circonstances du sinistre ».

Mais attention à ne pas surinterpréter. La même décision confirme que la déclaration garde toute son utilité pour définir des obligations : « un syndicat de copropriété peut adopter des règles qui servent à prévenir les sinistres », par exemple le remplacement obligatoire du chauffe-eau à une fréquence déterminée. La déclaration ne fixe pas la norme de responsabilité; elle fixe ce qu'on attend du copropriétaire, et c'est ensuite à l'aune de ces obligations qu'on apprécie la faute.

Les clauses de frais extrajudiciaires restent valides elles aussi, dans la mesure où le montant réclamé est raisonnable. Dans Club Marin II, l'argument voulant que la clause soit abusive au sens de l'article 1437 CCQ a été écarté, et les 27 674,98 $ de frais d'avocat ont été accordés en entier.

En pratique

• Copropriétaire : votre assurance responsabilité est obligatoire (art. 1064.1 CCQ), et un règlement en fixe le montant minimal. C'est elle, et non le syndicat, qui vous protège quand la présomption de l'article 1465 CCQ joue contre vous. Vérifiez que votre police couvre bien ce risque.
• Copropriétaire : gardez les preuves de vos vérifications et entretiens. C'est le seul moyen de repousser la présomption de faute. Une facture d'inspection classée vaut mieux qu'un souvenir.
• Conseil d'administration : connaissez le montant exact de votre franchise et ce qu'il implique. Une franchise de 250 000 $ signifie que la quasi-totalité des sinistres courants se règleront sans assureur.
• Conseil d'administration : documentez la décision de réclamer ou non au procès-verbal, en toute connaissance de l'article 1074.1 CCQ. C'est une décision qui peut éteindre un recours.
• Conseil d'administration : alimentez le fonds d'autoassurance en fonction de la franchise réelle, comme l'exige l'article 1071.1 CCQ. Un fonds calibré sur une ancienne franchise ne protège plus rien.

Les dégâts d'eau sont la première cause de réclamation en habitation au Québec : selon le Bureau d'assurance du Canada, la réclamation moyenne atteignait 23 550 $ en 2024, en hausse de 152 % sur trois ans.

Le module Obligations de CondoAide aide le syndicat à collecter les preuves d'assurance et d'entretien par unité, et à garder ces pièces au registre - selon les règles que votre syndicat définit dans sa déclaration ou ses règlements.

Ce qui n'est PAS dans la loi

• Faux : « le copropriétaire fautif doit rembourser la franchise ». Le syndicat ne récupère pas une franchise, il obtient des dommages-intérêts, et seulement s'il établit la faute ou la garde du bien (art. 1074.2 CCQ).
• Faux : « le syndicat paie toujours la franchise ». Incomplet. C'est la règle par défaut, mais l'article 1074.2 CCQ réserve expressément le recours en dommages-intérêts.
• Faux : « ma déclaration dit que le propriétaire du chauffe-eau paie, donc c'est réglé ». Une telle clause est réputée non écrite.
• Faux : « si le syndicat ne réclame pas à son assureur, il peut quand même me poursuivre ». Pas lorsque les dommages dépassaient la franchise : l'article 1074.1 CCQ le prive alors de tout recours.
• Faux : « la franchise est plafonnée par la loi ». L'article 1073 CCQ exige une franchise « raisonnable », sans montant. Dans Club Marin II, 250 000 $ n'a pas été remis en cause.

Questions fréquentes

Le syndicat peut-il me facturer directement sa franchise? Non. L'article 1074.2 CCQ prévoit que ces sommes ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes. Pour vous faire payer seul, le syndicat doit obtenir des dommages-intérêts en établissant votre faute ou votre garde du bien en cause.

Que se passe-t-il si les dommages sont inférieurs à la franchise? Le syndicat ne peut rien réclamer à l'assureur et doit faire réparer à ses frais. Il peut ensuite poursuivre le copropriétaire responsable. C'est exactement la situation de Club Marin II, où une franchise de 250 000 $ rendait tout sinistre courant non assurable en pratique.

Mon appareil avait moins de 10 ans, suis-je protégé? Non. Respecter l'échéance de remplacement prévue à la déclaration n'écarte pas l'obligation de surveiller l'état de l'appareil. Voir notre article sur la règle des 10 ans du chauffe-eau.

Le syndicat doit-il constituer un fonds pour ses franchises? Oui. L'article 1071.1 CCQ impose un fonds d'autoassurance liquide et disponible à court terme, affecté au paiement des franchises, et établi en fonction de ces franchises plus un montant additionnel raisonnable.

Pour aller plus loin

• Code civil du Québec, art. 1074.2 - recouvrement des franchises
• Code civil du Québec, art. 1074.1 - perte de recours si le syndicat ne réclame pas
• Code civil du Québec, art. 1071.1 - fonds d'autoassurance
• Code civil du Québec, art. 1465 - présomption de faute du gardien
• Syndicat des copropriétaires du Condominium Club Marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004 (C.Q., 7 juillet 2026, Huppé j.c.q.)
• Chauffe-eau aux 10 ans : vraiment obligatoire?
• Conformité copropriétaire au Québec : 5 obligations
• Fonds de prévoyance insuffisant : les solutions

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