Vous avez déjà assisté à une assemblée générale annuelle (AGA) où le président lance un regard nerveux dans la salle, compte les têtes et annonce qu'on n'a pas quorum? Le scénario est plus fréquent qu'on le pense. Dans un immeuble de 40 unités, il suffit que 21 copropriétaires ne se présentent pas — et ne donnent pas de procuration — pour que rien ne puisse être voté.
Avec la Loi 16 qui impose de nouvelles obligations aux syndicats québécois, les décisions à prendre sont plus nombreuses et plus coûteuses qu'avant. Comprendre le quorum, c'est s'assurer que votre syndicat peut fonctionner.
Quorum de copropriété : la règle du Québec n'est pas celle de la France
Cette question sème souvent la confusion, parce que la règle n'est pas la même des deux côtés de l'Atlantique. En France, la loi ne fixe aucun quorum : une assemblée de copropriété peut délibérer valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Au Québec, c'est l'inverse : l'article 1089 du Code civil exige que les copropriétaires détenant la majorité des voix soient présents ou représentés pour que l'assemblée puisse siéger. Si vous gérez un syndicat québécois, c'est cette règle - et non le régime français - qui s'applique. Le reste de ce guide explique comment la calculer.
Qu'est-ce que le quorum, exactement?
Le quorum, c'est le nombre minimum de copropriétaires (exprimé en voix ou en fractions) qui doivent être présents ou représentés pour que l'assemblée puisse valablement délibérer et voter.
Au Québec, le Code civil fixe cette règle à l'article 1089 : le quorum est atteint lorsque les copropriétaires détenant la majorité des voix sont présents ou représentés par procuration.
Voix vs nombre de personnes
Attention : le quorum ne se calcule pas en comptant les têtes. Chaque unité détient un nombre de voix proportionnel à sa valeur relative (la fameuse « quote-part »). Un penthouse qui représente 3,5 % de l'immeuble a plus de poids qu'un studio à 0,8 %.
Exemple concret : Un immeuble de 25 unités totalise 10 000 voix. Le quorum est atteint à 5 001 voix. Si les 8 plus grandes unités cumulent 5 200 voix, ces 8 copropriétaires suffisent — même si 17 personnes manquent à l'appel.
Comment calculer le quorum pour votre immeuble
Étape 1 : Trouver le total des voix
Consultez la déclaration de copropriété, annexe B (description des fractions). Chaque lot a une fraction exprimée en pourcentage ou en millièmes. Additionnez le tout — le total devrait être 100 % ou 10 000/10 000.
Étape 2 : Déterminer le seuil
Pour une assemblée ordinaire, le quorum est la majorité des voix, soit 50 % + 1 voix du total.
Étape 3 : Compter les présences et procurations
Avant d'ouvrir l'assemblée, le secrétaire ou le président vérifie les feuilles de présence et les procurations reçues. Additionnez les voix correspondantes.
Astuce : le générateur de procès-verbal de CondoAide fait ce calcul pendant que vous montez le PV — vous entrez les présences et les procurations, il rend le verdict de quorum selon le régime applicable et le consigne dans le document. Voir le procès-verbal de copropriété et ses délais Loi 16.
Que se passe-t-il si le quorum n'est pas atteint?
C'est là que beaucoup de syndicats paniquent. Le Code civil prévoit une deuxième convocation :
- Première assemblée : quorum = majorité des voix (50 % + 1).
- Deuxième assemblée (ajournée) : le quorum est constitué par les trois quarts des membres présents ou représentés (art. 1089 CCQ), un seuil beaucoup plus facile à atteindre. Une décision qui exige la majorité des trois quarts (art. 1097 CCQ) ne peut toutefois y être prise que si ces membres représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.
La deuxième assemblée doit être convoquée dans les 30 jours suivant la date prévue pour la première. Le même avis de convocation peut prévoir les deux dates d'avance — c'est d'ailleurs recommandé pour éviter les délais.
Le piège de l'assemblée à quorum réduit
À la reprise, ce sont surtout les présents qui décident : un petit nombre de copropriétaires peut suffire à constituer le quorum et à trancher les questions à majorité simple. Le Code civil garde toutefois un garde-fou. Les décisions les plus lourdes, celles qui exigent la majorité des trois quarts (art. 1097 CCQ), ne peuvent être prises à la reprise que si les copropriétaires présents ou représentés détiennent au moins la majorité des voix de tout l'immeuble. Autrement dit, une poignée de présents peut expédier les affaires courantes, mais pas imposer à elle seule de gros travaux à l'ensemble. Les absents, eux, assument quand même les décisions prises.
Les différentes majorités de vote
Le quorum, c'est la condition pour que l'assemblée siège. Mais chaque décision requiert ensuite un niveau de majorité spécifique :
Majorité simple (50 % + 1 des voix présentes)
- Élection des administrateurs
- Approbation des états financiers
- Nomination du président et du secrétaire d'assemblée
Le budget prévisionnel, lui, n'est pas adopté par un vote de l'assemblée : il est établi par le conseil d'administration, qui fixe les cotisations après consultation de l'assemblée (art. 1072 CCQ).
Majorité absolue (50 % + 1 de toutes les voix, pas juste les présents)
- Travaux majeurs
- Modification du règlement d'immeuble
- Cotisation spéciale
Double majorité (75 % des voix + 75 % des copropriétaires en nombre)
- Modification de la déclaration de copropriété
- Changement de destination de l'immeuble
Unanimité
- Changement à la répartition des charges (quote-parts)
Le générateur de procès-verbal gère toutes ces majorités : vous sélectionnez le type de résolution, le seuil requis est calculé et le résultat du vote est écrit tel quel dans le procès-verbal.
Conseils pratiques pour atteindre le quorum
Après 10 AGA dans un immeuble de 32 unités à Laval, un administrateur nous confiait qu'il avait trouvé sa recette :
- Envoyer l'avis 15-20 jours d'avance (le minimum légal est 10 jours — mais c'est trop juste)
- Joindre un formulaire de procuration prérempli avec l'ordre du jour
- Offrir la visioconférence — la pandémie a normalisé les assemblées hybrides, et c'est maintenant courant
- Prévoir les deux dates dans le même avis de convocation
- Rappeler les enjeux — quand il est question d'une cotisation spéciale de 8 000 $ par unité, la participation grimpe
Les procurations : votre meilleur allié
Un copropriétaire absent peut donner une procuration écrite à un autre copropriétaire, à un membre de sa famille ou à toute personne de son choix. Il n'y a pas de limite au nombre de procurations qu'une personne peut détenir (sauf si la déclaration de copropriété en prévoit une).
Exemple : Mme Tremblay, qui possède un condo locatif dans un immeuble de 20 unités à Gatineau, signe une procuration en faveur du président du CA. Ses 620 voix sur 10 000 s'ajoutent au compte du quorum. Multipliez ça par 5 ou 6 copropriétaires absents et vous atteignez votre seuil.
La Loi 16 rend le quorum encore plus important
Depuis l'entrée en vigueur progressive de la Loi 16, les syndicats doivent adopter :
- Un carnet d'entretien
- Une étude du fonds de prévoyance
- Le versement d'au moins 0,5 % de la valeur de reconstruction annuellement au fonds de prévoyance
Ces décisions passent en assemblée. Sans quorum, impossible de les adopter. Et sans adoption, le syndicat risque des problèmes de conformité — sans compter la dépréciation potentielle des unités aux yeux des acheteurs qui, dorénavant, demandent l'attestation du syndicat avant d'acheter.
À retenir
- Le quorum en copropriété au Québec = majorité des voix (50 % + 1) en première assemblée; à la reprise, ce sont les trois quarts des membres présents ou représentés qui font quorum (art. 1089 CCQ)
- Ce sont les voix (fractions) qui comptent, pas le nombre de personnes
- Les procurations comptent dans le calcul du quorum
- Prévoyez toujours une date de reprise dans votre avis de convocation
- Consignez le verdict de quorum dans le procès-verbal de copropriété : c'est la seule trace qui vaudra si une décision est contestée dans les 90 jours de l'article 1103 CCQ
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