Le chiffre du « 5 % des charges communes » revient sans cesse dans les discussions de conseil d'administration et dans les publications sur la Loi 16. Mais quand on ouvre le Code civil du Québec à l'article 1071, ce pourcentage n'y figure pas. Voici la lecture exacte.
Ce que dit réellement l'article 1071
Dans sa version consolidée actuelle (modifications de 2019, c. 28 et 2024, c. 2), l'article 1071 prévoit que :
- Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements.
- Le conseil d'administration obtient une étude du fonds de prévoyance, réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement (le règlement adopté par le décret 991-2025).
- Les sommes à verser au fonds sont fixées sur la base des recommandations de l'étude, en tenant compte de l'évolution de la copropriété.
- Jusqu'à ce que le promoteur obtienne l'étude, les sommes à verser au fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.
Aucune mention d'un seuil de « 5 % des charges communes » dans cette version de l'article.
D'où vient alors le chiffre de 5 %?
Trois sources expliquent la persistance du chiffre :
- Anciennes déclarations de copropriété — beaucoup de syndicats ont adopté, dans leur déclaration, un plancher de 5 % des charges communes. C'est un seuil contractuel, propre à chaque syndicat, qui survit tant que la déclaration n'est pas modifiée.
- Anciennes pratiques de gestion — avant la Loi 16, le 5 % était un repère courant des gestionnaires et des comptables pour des budgets « prudents ».
- Confusion avec d'autres pourcentages — le 0,5 % de la valeur de reconstruction de la phase promoteur, et certains seuils de charge dans des règlements municipaux, ont contribué au mythe.
Le résultat : un chiffre fréquemment cité comme s'il était inscrit à l'article 1071, alors qu'il ne s'y trouve pas.
Les deux planchers qui existent réellement
1. Plancher statutaire : phase promoteur — 0,5 % de la valeur de reconstruction
L'article 1071 fixe un plancher pour la période où le promoteur contrôle encore le syndicat : 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble. La valeur de reconstruction est celle utilisée pour l'assurance bâtiment du syndicat.
Exemple : pour un immeuble dont la valeur de reconstruction assurée est de 12 000 000 $, le minimum à verser au fonds est de 60 000 $ par année durant la phase promoteur — soit environ 5 000 $/mois, répartis selon les quotes-parts.
2. Plancher contractuel : ce que dit votre déclaration de copropriété
Si la déclaration de copropriété de votre syndicat fixe un seuil — typiquement 5 % des charges communes, parfois 10 %, parfois un montant absolu — ce plancher s'applique à titre contractuel. Vérifiez la section de votre déclaration sur le fonds de prévoyance ou sur les contributions.
Ce plancher peut être modifié par modification de la déclaration de copropriété (procédure variable selon les déclarations), mais il continue de produire ses effets tant qu'il n'est pas modifié.
Comment l'étude du fonds de prévoyance change la donne
Dès que l'étude est produite par un professionnel autorisé (ingénieur OIQ, architecte OAQ, technologue OTPQ, évaluateur agréé OEAQ ou comptable professionnel agréé CPA — voir « Qui peut faire une étude du fonds de prévoyance? »), elle calcule le montant requis au début de chaque année et les sommes à verser annuellement.
À partir de ce moment :
- Les recommandations de l'étude prennent le relais des planchers généraux.
- Si la déclaration fixe un plancher contractuel inférieur à l'étude, c'est l'étude qui s'applique (le plancher contractuel devient inopérant pour la partie « insuffisante »).
- Si la déclaration fixe un plancher contractuel supérieur à l'étude, le plancher contractuel continue à s'appliquer (la déclaration prime).
L'étude doit être obtenue au plus tard le 14 août 2028 pour les copropriétés divises existantes (Décret 991-2025, dispositions transitoires).
Pourquoi le mythe du 5 % est dangereux
Tant qu'on croit que 5 % des charges communes est « la » règle, on sous-finance presque toujours le fonds. La logique du Code civil et du règlement adopté par le décret 991-2025 est différente : ce n'est pas un pourcentage des charges courantes qui détermine le montant requis, mais bien l'inventaire des composantes communes, leur durée de vie résiduelle, et leur coût estimé de remplacement sur 25 ans. C'est l'étude qui chiffre ce besoin.
Pour la majorité des copropriétés québécoises bâties dans les années 1980-2000, les premières études produites depuis 2019 révèlent des contributions requises bien supérieures à 5 % des charges communes. Continuer à se baser sur le 5 % expose le syndicat à des cotisations spéciales surprises et à une décote des unités à la revente.
Ce qu'il faut retenir
- L'article 1071 du Code civil ne fixe pas un seuil légal général de 5 % des charges communes.
- Le seul plancher statutaire chiffré est 0,5 % de la valeur de reconstruction, applicable durant la phase promoteur.
- Le « 5 % » que vous voyez circuler vient soit d'une déclaration de copropriété, soit d'une ancienne pratique : c'est un repère, pas une norme légale.
- À partir de la production de l'étude du fonds de prévoyance, ce sont ses recommandations qui s'imposent — et elles dépassent presque toujours les anciens planchers.
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