L'article 1068.1 du Code civil du Québec fixe un délai strict pour la délivrance de l'attestation du syndicat. Le respect de ce délai est essentiel pour la transaction immobilière et pour la responsabilité civile du syndicat.
Le délai légal de 15 jours
Le syndicat doit remettre l'attestation dans les 15 jours suivant la demande du copropriétaire. Le texte de l'article 1068.1 est explicite : « le syndicat remet dans un délai de 15 jours l'attestation au copropriétaire qui en fait la demande ». Le contenu minimal de cette attestation est prescrit par l'article 10 du règlement adopté par le décret 991-2025.
Ce délai s'applique à toute demande de copropriétaire, qu'il soit vendeur, acheteur potentiel via le vendeur, ou créancier hypothécaire mandaté par le copropriétaire.
À partir de quand le délai commence
Le décompte démarre le jour suivant la réception de la demande écrite par le syndicat. Le délai s'exprime en jours calendrier — week-ends et jours fériés inclus.
Exemple concret :
- Demande reçue par courriel le lundi 5 février
- Le décompte commence le mardi 6 février
- Le 15ᵉ jour tombe le mardi 20 février
- Le syndicat doit avoir transmis l'attestation avant minuit le 20 février
Si la dernière journée tombe un week-end ou un jour férié, la jurisprudence applique généralement la règle du report au jour ouvrable suivant — mais ne comptez pas sur cette tolérance, livrez avant.
Conséquences d'un retard
Un retard expose le syndicat à plusieurs risques juridiques et pratiques.
Pour le syndicat :
- Responsabilité civile du syndicat et, potentiellement, des administrateurs personnellement
- Mise en demeure formelle du vendeur, suivie d'une demande d'injonction
- Réclamation en dommages-intérêts pour le préjudice causé (vente perdue, pénalités contractuelles)
- Atteinte à la réputation du syndicat — l'information circule entre courtiers et notaires
Pour la transaction :
- Retard de la signature notariale, parfois de plusieurs semaines
- L'acheteur peut se retirer si une clause contractuelle l'autorise
- Pénalités contractuelles imposées par le contrat de vente
- Renégociation possible du prix à la baisse
Recours du vendeur :
- Mise en demeure — lettre formelle exigeant la production immédiate, sous peine de poursuite.
- Injonction — demande au tribunal d'ordonner au syndicat de produire l'attestation sans délai.
- Dommages-intérêts — réclamation pour le préjudice subi (frais notariaux additionnels, pénalités, perte de la transaction).
Procédure recommandée pour respecter le délai
Le délai de 15 jours n'est pas généreux quand l'attestation doit couvrir les huit catégories d'informations prescrites par l'article 10 du règlement adopté par le décret 991-2025. Pour le respecter sans stress, le conseil d'administration devrait :
- Préparer un modèle interne — un canevas standardisé qui pré-remplit les informations stables (assureur, polices, étude du fonds, carnet d'entretien) dès leur dernière mise à jour.
- Maintenir les chiffres à jour trimestriellement — solde du fonds, état des cotisations spéciales, litiges en cours, travaux planifiés. À chaque demande, il ne reste qu'à valider et signer.
- Désigner un responsable par résolution du conseil — typiquement le secrétaire ou le trésorier — qui prépare le document et obtient les signatures requises.
- Fixer un délai interne de 7 jours — la moitié du délai légal — pour absorber les imprévus (administrateur en vacances, document manquant, vérification d'un litige).
- Garder une trace écrite de la demande reçue et de la livraison — preuve du respect du délai en cas de contestation.
Cas où le syndicat peut demander un délai supplémentaire
Le délai légal ne peut pas être prolongé unilatéralement par le syndicat. En revanche, le vendeur peut consentir par écrit à un délai plus long si une situation exceptionnelle le justifie :
- Litige récent dont le statut change quotidiennement
- Étude du fonds en cours de finalisation
- Conseil d'administration en transition
Dans ces cas, communiquez immédiatement avec le vendeur, expliquez la situation, proposez un nouveau délai raisonnable et obtenez l'accord par écrit. Sans accord écrit, le délai légal s'applique strictement.
Délai et qualité du document
Respecter les 15 jours ne dispense pas de la qualité. Une attestation produite dans les délais mais incomplète ou inexacte crée le même type de responsabilité civile qu'une attestation tardive — voire pire si l'omission est jugée volontaire. Mieux vaut respecter le délai avec un document soigné qu'expédier un brouillon le 14ᵉ jour.