Le fonds d'autoassurance sert à payer les franchises d'assurance du syndicat (art. 1071.1 CCQ), et la loi le veut « liquide et disponible à court terme ». Sa taille se déduit donc de vos polices — mais la déduction a quelques subtilités qui expliquent la plupart des surprises.
La règle
Le Montant requis est la plus haute franchise, pas leur somme, parmi les polices qui remplissent trois conditions :
- elle n'est pas archivée;
- elle n'est pas expirée — une police compte jusqu'à son jour d'expiration inclusivement, et une police sans date d'expiration compte comme active;
- elle n'est pas cochée comme exclue du fonds d'autoassurance.
Le résultat est ensuite plafonné à 100 000 $.
Si vous avez saisi un montant à la main, celui-ci l'emporte sur tout le calcul : c'est lui que la carte affiche.
L'exclusion n'est pas automatique
C'est la cause la plus fréquente d'un montant requis trop élevé, et elle surprend tout le monde.
CondoAide ne devine pas qu'une police couvre le tremblement de terre ou l'inondation à partir de son type. L'exclusion est une case à cocher sur la fiche de la police, décochée par défaut. Une police de tremblement de terre saisie sans cocher cette case fait donc monter le montant requis, exactement comme n'importe quelle autre.
Si votre montant requis vous paraît trop grand : ouvrez vos polices une à une et vérifiez la case. Les polices exclues portent ensuite la mention « Exclue » dans le tableau.
Ce que le tableau des polices montre — et ne montre pas
Le tableau affiche toutes vos polices non archivées, y compris celles qui sont expirées, et il n'indique pas qu'elles le sont. Une police échue continue donc d'y afficher sa franchise, alors qu'elle ne compte plus dans le calcul.
Autrement dit : le tableau est la liste de vos polices, pas la liste de celles qui déterminent le montant. Si un chiffre vous semble incohérent, vérifiez d'abord les dates d'expiration.
Le plafond de 100 000 $ ne vaut que pour l'affichage
C'est la subtilité qui compte le plus, parce qu'elle produit deux chiffres différents dans deux écrans.
La page du fonds plafonne le montant requis à 100 000 $. L'attestation du syndicat, elle, se compare à la franchise réelle, sans plafond, parce que c'est l'obligation d'assurance elle-même qu'elle rapporte.
Conséquence concrète : un syndicat dont la plus haute franchise est de 150 000 $ verra « Minimum atteint » sur la page du fonds dès 100 000 $, alors que l'attestation ne considérera pas l'obligation satisfaite. Ce n'est pas une contradiction du logiciel, ce sont deux questions différentes — mais il vaut mieux le savoir avant qu'un notaire ne le remarque.
La contribution annuelle
À partir du montant requis et du solde actuel, CondoAide propose une contribution annuelle requise, répartie selon les quotes-parts :
- si le fonds détient la moitié ou moins du montant requis, la contribution proposée est la moitié du montant requis;
- sinon, c'est simplement ce qui manque pour l'atteindre.