L'article 1043 définit d'abord les parties communes, puis prévoit, à son second alinéa, que certaines d'entre elles peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul : ce sont les parties communes à usage restreint (PCUR), comme un balcon, une terrasse, un stationnement assigné ou un casier.
Par Nicolae Racovita
La PCUR est une catégorie hybride : le bien reste la propriété indivise de tous les copropriétaires, mais son usage est réservé à un sous-ensemble. Son entretien relève du syndicat. Le second alinéa ajoute une phrase décisive : les règles relatives aux parties communes s'appliquent aux PCUR - une PCUR reste une partie commune.
La conséquence financière est à l'article 1064 CCQ, et elle est plus étroite qu'on ne le croit souvent : les bénéficiaires de l'usage restreint contribuent seuls à l'entretien et aux réparations courantes de la PCUR. Les réparations majeures et le remplacement demeurent des charges générales, sauf répartition différente prévue à la déclaration.
Une PCUR doit être désignée dans la déclaration de copropriété; elle ne se déduit pas de l'usage de fait. CondoAide permet de rattacher chaque PCUR à ses bénéficiaires et de leur imputer les charges correspondantes.
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