Le seuil de 5 % des charges communes est-il inscrit dans la loi?

Oui, de façon transitoire. L'article 153, al. 2 de la Loi 16 prévoit que, entre l'entrée en vigueur du règlement sur le fonds de prévoyance (le 14 août 2025) et le moment où le conseil d'administration fixe les sommes sur la base de la première étude, les sommes à verser au fonds sont d'au moins 5 % des contributions des copropriétaires aux charges communes. Ce plancher ne figure pas à l'article 1071 du Code civil, et il prend fin quand les sommes sont fixées à partir de l'étude.

Le 5 % ne venait-il pas du Code civil?

Oui, avant la Loi 16. Le Code civil fixait lui-même un minimum de 5 % des contributions aux charges communes. L'article 40 de la Loi 16 a supprimé cette règle le jour de l'entrée en vigueur du règlement, et l'a remplacé par le plancher transitoire de l'article 153, al. 2 de la Loi 16, qui n'est pas intégré au Code.

Quelle est la règle minimale prévue par l'article 1071?

Tant que le promoteur n'a pas obtenu l'étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble (art. 1071, al. 4). Hors de la phase promoteur, l'article 1071 prévoit que les sommes sont fixées sur la base des recommandations de l'étude.

Et si ma déclaration de copropriété dit 5 % des charges communes?

C'est alors aussi un plancher contractuel propre à votre syndicat. Il ne peut pas abaisser le minimum que la loi impose, et il ne remplace pas les recommandations de l'étude du fonds de prévoyance une fois celle-ci obtenue.

Quand l'étude du fonds remplace-t-elle le plancher de 5 %?

Le conseil d'administration doit fixer les sommes à verser au plus tard 30 jours après la première assemblée annuelle tenue après l'obtention de la première étude (Loi 16, art. 153, al. 1). Le plancher transitoire de 5 % prend fin à ce moment. L'étude doit être obtenue au plus tard le 15 août 2028 pour les copropriétés existantes (Loi 16, art. 151). Si elle révèle que le fonds est insuffisant, le conseil fixe les sommes pour qu'il soit suffisant au plus tard 10 ans après la première étude (Loi 16, art. 154).

Le « seuil de 5 % » du fonds de prévoyance existe-t-il vraiment? (Québec, Loi 16)

Le chiffre du « 5 % des charges communes » revient sans cesse dans les discussions de conseil d'administration et dans les publications sur la Loi 16. Il a longtemps été présenté comme un mythe, parce qu'il ne figure pas dans le texte actuel du Code civil du Québec à l'article 1071. Il existe pourtant bel et bien, ailleurs : dans la Loi 16 elle-même, et seulement pour une période transitoire. Voici la lecture exacte.

Le plancher transitoire de 5 % de la Loi 16

L'article 153 de la Loi 16 (2019, c. 28) comporte deux alinéas.

Premier alinéa : le conseil d'administration doit, au plus tard dans les 30 jours suivant la première assemblée annuelle tenue après l'obtention de la première étude du fonds de prévoyance, fixer les sommes à verser au fonds sur la base de cette étude.
Deuxième alinéa : entre l'entrée en vigueur du premier règlement pris en application de l'article 1071 du Code civil et le moment où ces sommes sont fixées, les sommes à verser au fonds de prévoyance sont « d'au moins 5 % des contributions des copropriétaires aux charges communes ».

Ce règlement est celui adopté par le décret 991-2025, en vigueur depuis le 14 août 2025. Depuis cette date, chaque syndicat de copropriété divise doit donc verser au moins 5 % des contributions aux charges communes à son fonds de prévoyance, jusqu'à ce que son conseil fixe les sommes à partir de sa première étude.

Trois précisions :

C'est un minimum, pas une cible : le besoin réel est celui que l'étude chiffrera.
Le plancher s'applique à chaque syndicat, qu'il ait ou non une règle dans sa déclaration de copropriété.
Il prend fin syndicat par syndicat, au moment où le conseil fixe les sommes sur la base de la première étude.

Le texte ne précise pas si les 5 % se calculent sur l'ensemble des contributions aux charges communes, cotisation au fonds comprise, ou seulement sur la partie qui sert aux dépenses courantes. En cas de doute pour votre syndicat, faites valider le calcul par un professionnel.

Pourquoi on ne le trouve pas à l'article 1071

Avant la Loi 16, le Code civil fixait lui-même un minimum de 5 % des contributions aux charges communes, dans une disposition aujourd'hui abrogée. L'article 40 de la Loi 16 a supprimé cette disposition, le jour même de l'entrée en vigueur du règlement sur le fonds de prévoyance. La règle permanente du Code a ainsi été remplacée par le plancher transitoire de l'article 153, al. 2 de la Loi 16, qui ne figure pas dans le Code.

L'article 1071, dans sa version actuelle, prévoit plutôt que :

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements.
Le conseil d'administration obtient une étude du fonds de prévoyance, réalisée conformément aux normes du règlement adopté par le décret 991-2025.
Les sommes à verser au fonds sont fixées sur la base des recommandations de l'étude, en tenant compte des montants disponibles au fonds.
Jusqu'à ce que le promoteur obtienne l'étude, les sommes à verser au fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.

Les planchers qui existent réellement

1. Plancher transitoire : 5 % des contributions aux charges communes

Il s'applique depuis le 14 août 2025, jusqu'à ce que le conseil fixe les sommes sur la base de la première étude (Loi 16, art. 153, al. 2).

Exemple : pour un budget annuel de contributions aux charges communes de 120 000 $, le fonds doit recevoir au moins 6 000 $ par année pendant cette période, soit 500 $ par mois, répartis selon les valeurs relatives des fractions.

2. Phase promoteur : 0,5 % de la valeur de reconstruction

L'article 1071, al. 4 fixe un plancher pour la période où le promoteur n'a pas encore obtenu l'étude : 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble. La valeur de reconstruction est celle utilisée pour l'assurance des biens du syndicat.

Exemple : pour un immeuble dont la valeur de reconstruction assurée est de 12 000 000 $, le minimum à verser au fonds est de 60 000 $ par année durant la phase promoteur, soit environ 5 000 $ par mois.

Les textes ne disent pas expressément comment ce plancher de phase promoteur et le plancher transitoire de 5 % s'articulent pour un syndicat encore en phase promoteur depuis le 14 août 2025. Dans ce cas précis, demandez un avis juridique.

3. Plancher contractuel : ce que dit votre déclaration de copropriété

Certaines déclarations de copropriété fixent elles-mêmes un seuil : souvent 5 % des charges communes, parfois davantage, parfois un montant fixe. Ce seuil s'applique à titre contractuel, en plus des règles de la loi. Il ne peut pas abaisser le minimum légal, et il ne dispense pas le conseil de fixer les sommes sur la base de l'étude une fois celle-ci obtenue.

Ce qui change avec la première étude

Dès que l'étude est produite par un professionnel autorisé (ingénieur OIQ, architecte OAQ, technologue OTPQ, évaluateur agréé OEAQ ou comptable professionnel agréé CPA, voir « Qui peut faire une étude du fonds de prévoyance? »), elle chiffre les sommes à verser annuellement au fonds.

À partir de ce moment :

Le conseil fixe les sommes à verser sur la base des recommandations de l'étude, au plus tard 30 jours après la première assemblée annuelle qui suit l'obtention de l'étude (Loi 16, art. 153, al. 1).
Le plancher transitoire de 5 % cesse de s'appliquer.
Si l'étude révèle que le fonds est insuffisant, le conseil fixe les sommes de façon à ce qu'il soit suffisant au plus tard 10 ans après l'obtention de la première étude (Loi 16, art. 154).

L'étude doit être obtenue au plus tard le 15 août 2028 pour les copropriétés divises existantes (Loi 16, art. 151, al. 1 : « au plus tard le jour qui suit de trois ans » l'entrée en vigueur du règlement). Elle doit ensuite être mise à jour au moins tous les cinq ans.

Pourquoi il ne faut pas s'arrêter au 5 %

Le plancher de 5 % est un minimum légal temporaire, pas une estimation du besoin. La logique du Code civil et du règlement adopté par le décret 991-2025 est différente : ce n'est pas un pourcentage des charges courantes qui détermine le montant requis, mais l'inventaire des composantes communes, leur durée de vie résiduelle et leur coût estimé de remplacement sur au moins 25 ans. C'est l'étude qui chiffre ce besoin, et pour beaucoup d'immeubles plus anciens il dépasse nettement 5 % des charges communes. S'en tenir au plancher expose le syndicat à des cotisations spéciales imprévues.

Ce qu'il faut retenir

Le 5 % existe bel et bien : c'est un plancher légal transitoire (Loi 16, art. 153, al. 2), en vigueur depuis le 14 août 2025.
Il ne figure pas à l'article 1071 du Code civil : l'ancienne règle du Code civil a été abrogée par la Loi 16.
En phase promoteur, l'article 1071 fixe 0,5 % de la valeur de reconstruction.
Une fois la première étude obtenue, le conseil fixe les sommes sur la base de ses recommandations, et le plancher de 5 % prend fin.

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