Attestation du syndicat sur l'état de la copropriété

Réponse rapide : l'attestation du syndicat est obligatoire au Québec depuis le 14 août 2025 (article 1068.1 du Code civil). Elle renseigne le promettant acheteur sur l'état financier et physique de la copropriété et doit lui être remise, en temps utile, par celui qui vend une fraction. Le vendeur la demande, le syndicat la produit et la remet dans le délai fixé par la loi.

Ce guide explique chaque section obligatoire de l'attestation, le délai légal, la procédure pour les vendeurs et les administrateurs, et le modèle de demande à utiliser.

Qu'est-ce que l'attestation du syndicat de copropriété?

L'attestation du syndicat est un document officiel, daté et signé par la personne autorisée à la donner, qui divulgue des informations clés sur l'état du syndicat et de l'immeuble. Elle permet à l'acheteur de prendre une décision éclairée avant de finaliser l'achat d'une unité.

Base légale : article 1068.1 du Code civil du Québec, en vigueur depuis le 14 août 2025. Le texte prévoit que « le syndicat remet dans un délai de 15 jours l'attestation au copropriétaire qui en fait la demande », et renvoie à un règlement du gouvernement pour en fixer la forme et le contenu.

L'obligation incombe au vendeur de remettre l'attestation au promettant acheteur, en temps utile, mais c'est le syndicat qui doit la produire.

Quand l'attestation du syndicat est-elle obligatoire?

L'attestation est obligatoire pour la vente d'une fraction de copropriété divise au Québec depuis le 14 août 2025. Elle est demandée au syndicat par le vendeur ou son notaire avant la signature de l'acte de vente.

Quand elle est exigée

• Vente d'une fraction — celui qui vend doit remettre l'attestation au promettant acheteur, en temps utile, que la vente se fasse par un courtier ou de gré à gré.
• À partir du premier conseil indépendant du promoteur — l'obligation du vendeur et celle du syndicat existent à compter de la nomination d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat (article 1068.1, 3e alinéa).

Quand elle n'est pas exigée

• Transfert qui n'est pas une vente : succession, donation.
• Vente conclue pendant que le promoteur contrôle encore le syndicat.

Les cas que le texte ne tranche pas

• Reprise de finance, vente sous contrôle de justice ou saisie — l'article 1068.1 vise « celui qui vend » et le « promettant acheteur ». Une prise en paiement par le créancier n'est pas une vente, et une vente sous contrôle de justice est faite par la personne que le tribunal désigne, aux conditions qu'il fixe (article 2791 CCQ). Le Code ne dit pas si l'attestation est alors exigée. Il règle seulement les charges communes : l'acquéreur est tenu de celles qui sont dues, même s'il acquiert par l'exercice d'un droit hypothécaire (article 1069 CCQ). Le notaire ou l'avocat au dossier tranche.

En cas de doute, demandez l'attestation — mieux vaut l'avoir et ne pas en avoir besoin que l'inverse.

Où le conseil va chercher chaque renseignement

L'énumération légale appartient à l'article 10 du règlement adopté par le décret 991-2025, qui fixe les huit rubriques que l'attestation doit contenir au minimum. Elle est traitée rubrique par rubrique dans que contient une attestation du syndicat.

Les sept blocs qui suivent répondent à une autre question : où le conseil trouve chacun de ces renseignements pour remplir le document. Ils regroupent la même matière par document source, pas par rubrique légale.

Chaque bloc indique les rubriques du règlement qu'il alimente. Ce qui est marqué « utile » n'est pas exigé par le règlement, mais aide le conseil à répondre aux questions de l'acheteur.

1. Fonds de prévoyance (rubrique 1)

• Montant total du fonds à la date de l'attestation
• Recommandation de l'étude du fonds de prévoyance quant au montant devant être disponible au début de l'année en cours
• Utile : contributions annuelles en vigueur, plan de rattrapage s'il y en a un

Source : états financiers, dernière étude du fonds de prévoyance.

2. Contributions et budget (rubriques 2 et 5)

• Montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires lors des 3 années précédentes, et montant total payé au cours de la même période
• Budget prévisionnel de l'année en cours
• Utile : les contributions spéciales décidées ou envisagées. Le règlement ne les nomme pas, mais les travaux qui les motivent entrent souvent au bloc 3.

Source : comptabilité, budget adopté par le conseil.

3. Travaux prévus (rubrique 8 d)

Description sommaire des réparations majeures et des remplacements prévus aux parties communes au cours des 10 prochaines années, avec leur date et leur coût estimés.

Source : carnet d'entretien, étude du fonds de prévoyance.

4. Travaux et inspections des 5 dernières années (rubriques 8 a et 8 c)

• Réparations majeures et remplacements effectués aux parties communes, avec leur date et leur coût
• Inspections et expertises réalisées à l'initiative du syndicat sur l'état général de l'immeuble ou d'une de ses principales composantes

Source : registre, factures, rapports d'inspection.

5. Litiges (rubrique 8 e)

Description sommaire des litiges en cours devant un tribunal auxquels le syndicat est partie. Les litiges terminés ne sont pas exigés.

Source : dossiers juridiques du syndicat.

6. Assurance, fonds d'autoassurance et sinistres (rubriques 6, 7 et 8 b)

• Mention que le syndicat est titulaire des polices d'assurance exigées par l'article 1073 CCQ
• Montant total du fonds d'autoassurance à la date de l'attestation, et montant de la plus haute franchise prévue par les assurances du syndicat
• Description sommaire des sinistres des 5 dernières années qui ont touché la partie privative vendue ou les parties communes

Source : polices d'assurance, courtier, comptabilité, suivi des sinistres.

7. Situation financière et déclaration de copropriété (rubriques 3, 4 et 8 f)

• Montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement
• Surplus ou déficit annuel des 3 derniers états financiers
• Modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des 3 dernières années

Source : états financiers, registre.

Le règlement ne demande pas de liste des non-conformités ou des défauts connus. Un problème connu qui n'entre dans aucune rubrique reste une information que le vendeur a intérêt à divulguer à l'acheteur; le conseil peut la joindre à l'attestation s'il le juge utile.

Le délai court dès la demande

L'article 1068.1 CCQ enferme la délivrance dans un délai strict, qui court à compter de la demande du copropriétaire. Le décompte exact, le sort des week-ends et des jours fériés, les conséquences d'un retard et les recours du vendeur sont traités à part : quel est le délai pour une attestation du syndicat.

Tout ce qui suit en découle. La préparation en amont décrite plus bas existe pour que le conseil n'ait plus qu'à valider et signer le jour où la demande arrive.

Comment obtenir l'attestation en tant que vendeur?

Étape 1 — Demande écrite au syndicat

Demandez l'attestation dès que vous décidez de vendre, idéalement 3-4 semaines avant la mise en vente.

Modèle de demande :

[Date]

Au conseil d'administration du Syndicat de copropriété [Nom]
[Adresse de l'immeuble]

Objet : Demande d'attestation du syndicat (article 1068.1 CCQ)

Madame, Monsieur,

Par la présente, je demande officiellement, conformément à l'article
1068.1 du Code civil du Québec, que le syndicat me fournisse une
attestation contenant les informations exigées par la loi.

Informations sur l'unité :
- Numéro d'unité : [Numéro cadastral et d'immeuble]
- Propriétaire actuel : [Votre nom complet]
- Adresse de l'unité : [Adresse]

Cette demande est faite dans le cadre de la vente prochaine de mon
unité. Je vous saurais gré de me faire parvenir l'attestation dans
le délai légal de 15 jours.

Cordialement,
[Signature]
[Nom complet]
[Coordonnées]

Méthode d'envoi recommandée : courriel avec accusé de réception, courrier recommandé, ou remise en mains propres avec reçu signé.

Étape 2 — Suivi de la demande

• Après 7 jours : si aucune nouvelle, contactez le président ou gestionnaire pour confirmer le traitement.
• Après 12 jours : envoyez un rappel écrit mentionnant l'échéance du 15e jour.
• Après 15 jours sans réponse : envoyez une mise en demeure formelle, informez votre notaire et courtier, envisagez un recours légal.

Étape 3 — Vérification de l'attestation reçue

Vérifiez que les huit rubriques prescrites par l'article 10 du règlement sont présentes, que l'attestation est signée et datée, et que les montants correspondent à vos relevés de compte. En cas d'omission, demandez immédiatement une attestation corrigée.

Étape 4 — Remise à l'acheteur

Remise de l'original signé à l'acheteur, copie au notaire, copie conservée par le vendeur. L'attestation doit être remise telle quelle, sans omissions ni modifications.

Comment délivrer l'attestation en tant qu'administrateur?

Préparation en amont

Maintenez à jour cinq registres pour pouvoir répondre rapidement :

1. Registre financier — solde du fonds de prévoyance, contributions, cotisations spéciales
2. Carnet d'entretien — travaux réalisés, planifiés, dates de révision
3. Registre des litiges — poursuites en cours, réclamations d'assurance
4. Dossier d'assurance — police en vigueur, primes, sinistres (5 ans)
5. Suivi des inspections et des sinistres — rapports d'inspection, sinistres des 5 dernières années

Désignez la personne qui signera les attestations au nom du syndicat. Préparez un modèle d'attestation à remplir lorsqu'une demande arrive.

Réception d'une demande

Accusé de réception immédiat (24-48 heures) confirmant la date du début du délai et l'échéance limite. Inscrivez la date limite au calendrier.

Collecte et rédaction

Répartissez les tâches entre les administrateurs :

Délai recommandé : 5-7 jours pour rassembler les informations + 5-7 jours pour rédaction et révision interne.

Signature et transmission

• L'attestation est datée et signée par la personne autorisée à la donner, avec son nom et sa qualité (article 10 du règlement)
• Transmission selon le mode demandé par le copropriétaire (courriel PDF, courrier, remise en mains propres)
• Avant l'échéance du 15e jour
• Conservation : une copie au registre du syndicat

Existe-t-il un modèle d'attestation gratuit?

Il n'y a pas de formulaire obligatoire imposé par le gouvernement, mais des modèles sont disponibles. CondoAide propose un générateur d'attestation gratuit qui couvre les huit catégories d'information prescrites par l'article 10 du règlement adopté par le décret 991-2025, en vertu de l'article 1068.1 du Code civil — formulaire guidé (fonds de prévoyance et étude, contributions sur 3 ans, liquidités, surplus/déficit, budget prévisionnel, assurance et fonds d'auto-assurance, inspections et sinistres, travaux récents et prévus, litiges en cours, modifications à la déclaration), avec un PDF prêt à signer.

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Pour les syndicats préférant rédiger manuellement, les blocs de la section « Où le conseil va chercher chaque renseignement » plus haut couvrent les sections principales. Vérifiez votre version finale contre les huit catégories prescrites par l'article 10 du règlement (notamment le solde du fonds d'auto-assurance et la plus haute franchise prévue par les polices, souvent oubliés dans les modèles).

Quelles sont les responsabilités du syndicat et les sanctions?

Responsabilités du syndicat

• Exactitude — l'attestation décrit la situation à sa date. Une information inexacte peut engager la responsabilité civile du syndicat envers la personne qui en subit un préjudice (article 1457 CCQ).
• Délai — 15 jours à compter de la demande du copropriétaire.

Responsabilités des administrateurs

• Prudence et diligence — les administrateurs doivent agir avec prudence et diligence, et avec honnêteté et loyauté dans l'intérêt du syndicat (article 322 CCQ).
• Assurance — le syndicat doit déjà souscrire une assurance couvrant la responsabilité des membres du conseil d'administration (article 1073 CCQ).

Si l'attestation manque, arrive en retard ou contient une erreur

Une attestation manquante ou tardive peut retarder la vente. L'article 1068.1 ne prévoit pas de sanction qui lui soit propre : les conséquences d'un manquement du vendeur envers l'acheteur, ou d'une information inexacte fournie par le syndicat, relèvent des règles générales de la vente et de la responsabilité civile. C'est au notaire ou à l'avocat d'en juger selon le dossier.

Questions détaillées sur l'attestation

• Que contient une attestation du syndicat de copropriété?
• Qui peut faire une attestation de syndicat?
• Quel est le délai légal de l'attestation?

Les autres obligations qui alimentent l'attestation

L'attestation ne se remplit pas toute seule : chaque rubrique va puiser dans une obligation que le syndicat doit déjà tenir à jour.

• Le cadre d'ensemble dont l'attestation fait partie — carnet d'entretien, étude du fonds de prévoyance, échéances 2025-2028 : guide complet de la Loi 16.
• Les documents à collecter unité par unité, dont dépend la description sommaire des sinistres : conformité copropriétaire — preuve d'assurance, conduits d'aération, plomberie privative, avertisseur de fumée et chauffe-eau. Un chauffe-eau hors d'âge est un enjeu connu à divulguer si le syndicat en fait déjà le suivi.
• Les décisions d'assemblée qui fixent les cotisations spéciales et les travaux à divulguer : procès-verbal de copropriété — délai de 30 jours, signature et conservation au registre.

Questions fréquentes sur l'attestation

Qu'est-ce que l'attestation du syndicat de copropriété?

L'attestation du syndicat est un document obligatoire au Québec depuis le 14 août 2025 (article 1068.1 du Code civil). Le syndicat la remet au copropriétaire qui vend sa fraction, et celui-ci la remet au promettant acheteur.

Quand l'attestation du syndicat est-elle obligatoire?

L'attestation est obligatoire pour la vente d'une fraction de copropriété divise au Québec depuis le 14 août 2025, à compter de la nomination d'un nouveau conseil d'administration après la perte de contrôle du promoteur. Elle est demandée au syndicat par le vendeur ou son notaire avant la signature de l'acte de vente.

Le syndicat peut-il facturer l'attestation?

L'article 1068.1 du Code civil ne fixe aucun tarif pour l'attestation et n'interdit pas non plus d'en facturer un. En pratique, certains syndicats demandent des frais administratifs pour la produire, d'autres l'absorbent dans les charges communes. Lorsque des frais sont exigés, mieux vaut qu'ils reposent sur une base explicite, par exemple une résolution du conseil ou une disposition de la déclaration de copropriété.

À distinguer de l'article 1068.2, qui vise les autres documents que le promettant acheteur peut demander au syndicat : ceux-là sont fournis « aux frais de celui-ci », donc à la charge de l'acheteur.

Existe-t-il un modèle officiel d'attestation?

Il n'y a pas de formulaire obligatoire imposé par le gouvernement, mais des modèles sont disponibles. CondoAide propose un modèle gratuit qui reprend les éléments prescrits par le règlement (décret 991-2025) pris en vertu de l'article 1068.1 du Code civil.

Que se passe-t-il si l'attestation est manquante ou incomplète?

Une attestation manquante ou tardive peut retarder la vente. L'article 1068.1 ne prévoit pas de sanction qui lui soit propre : les conséquences relèvent des règles générales de la vente et de la responsabilité civile, et c'est au notaire ou à l'avocat d'en juger selon le dossier.

Qui peut demander une attestation du syndicat?

Tout copropriétaire vendeur peut demander une attestation. Dans la pratique, la demande est souvent faite par le notaire instrumentant la vente, au nom du vendeur.

Pour aller plus loin

L'attestation du syndicat est un outil de transparence qui protège autant les acheteurs que les syndicats bien gérés. Pour un syndicat conforme, elle est aussi un avantage concurrentiel — un argument de vente pour les copropriétaires et un signal de bonne gestion pour le marché.

Dans CondoAide, l'attestation préremplit les montants à partir des données du syndicat (fonds de prévoyance, contributions, budget, franchises d'assurance) et se signe en ligne. Gratuit pour les copropriétés de 5 unités ou moins. Commencer gratuitement →

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour des conseils adaptés à votre situation, consultez un notaire ou un avocat.