Vente d'un condo : ce que le syndicat doit fournir, et quand

Réponse rapide : au Québec, quand une unité de copropriété se vend, le syndicat a deux délais de 15 jours à respecter. Il remet l'attestation sur l'état de la copropriété au vendeur qui la demande (art. 1068.1 CCQ), et il fournit l'état des charges communes dues à l'acheteur qui le demande, après avoir avisé le propriétaire (art. 1069 CCQ). S'y ajoutent les documents que l'acheteur peut demander à ses frais (art. 1068.2 CCQ) et la mise à jour du registre après l'acte de vente (art. 1065 et 1070 CCQ).

Une vente commence rarement par un appel au conseil. Elle commence par une pancarte, une promesse d'achat, puis un courriel du courtier ou du notaire qui demande « les documents du syndicat » pour la semaine prochaine. Le conseil d'une petite copropriété autogérée reçoit alors trois ou quatre demandes différentes, de trois personnes différentes, chacune avec sa propre règle.

Cet article est la liste de contrôle du conseil, de la première demande à l'arrivée du nouveau propriétaire. Pour le détail de chaque document, il renvoie aux guides qui les traitent à fond.

Qui demande quoi, et dans quel délai

Deux de ces délais pèsent sur le syndicat, un pèse sur l'acquéreur, et l'un n'a pas de chiffre. Les sections suivantes reprennent chaque ligne.

1. L'attestation du syndicat, remise au vendeur

Qui la demande. C'est le vendeur qui doit, « en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété » (art. 1068.1 CCQ). Le syndicat, lui, « remet dans un délai de 15 jours l'attestation au copropriétaire qui en fait la demande ». Le courtier ou le notaire écrit souvent au nom du vendeur : la demande vient alors de son mandataire, et l'attestation lui est remise pour le vendeur. Le Code n'exige pas que la demande soit écrite, mais notez toujours la date à laquelle elle est arrivée : c'est elle qui fait courir les 15 jours.

Ce qu'elle contient. Le contenu minimal est fixé par l'art. 10 du règlement adopté par le décret 991-2025, en vigueur depuis le 14 août 2025. On y trouve notamment le montant du fonds de prévoyance et la recommandation de l'étude, les contributions exigées et payées des trois dernières années, le budget de l'année en cours, le fonds d'autoassurance et la plus haute franchise, puis une description sommaire des inspections, des sinistres, des travaux faits et prévus, des litiges en cours et des modifications à la déclaration. L'attestation est datée et signée par la personne autorisée à la donner, avec son nom et sa qualité. Nous détaillons chaque rubrique, et où le conseil va la chercher, dans le guide complet de l'attestation du syndicat.

Quand l'obligation ne s'applique pas encore. Ces obligations existent à compter de la nomination d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat (art. 1068.1 al. 3 CCQ).

Les frais. Ni l'art. 1068.1 CCQ ni le règlement ne fixent de tarif pour l'attestation, et ni l'un ni l'autre n'en interdit un. Certains syndicats demandent des frais au vendeur, d'autres absorbent le travail dans les charges communes. Si votre syndicat en demande, appuyez-les sur une base explicite, idéalement une disposition du règlement de l'immeuble, et gardez un montant raisonnable : le vendeur n'a pas le choix de passer par vous.

2. L'état des charges communes dues, fourni à l'acheteur

L'état des charges est un autre document, avec un autre destinataire. L'attestation décrit la copropriété dans son ensemble; l'état des charges dit ce que cette unité doit au syndicat.

La règle. Celui qui acquiert une fraction, « par quelque mode que ce soit », est tenu de toutes les charges communes dues pour cette fraction au moment de l'acquisition, avec les intérêts (art. 1069 CCQ). La personne qui se propose d'acheter peut toutefois demander au syndicat un état des charges communes dues. Elle n'est alors tenue de ces charges « que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande ».

Ce que le délai change pour le syndicat. Si le conseil laisse passer les 15 jours, l'acheteur n'est plus tenu de l'arriéré, et le syndicat perd le débiteur le plus simple à joindre. Le vendeur n'est pas libéré pour autant, mais recouvrer la dette auprès de lui après son départ est plus long et plus incertain. Nous traitons ce scénario dans Copropriétaire qui ne paie pas ses charges : que faire?.

Aviser le propriétaire d'abord. Le syndicat est autorisé à fournir l'état « sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause » (art. 1069 CCQ). C'est un avis, pas une demande de consentement : le propriétaire n'a pas à approuver, mais il doit être prévenu avant l'envoi.

Un état ajusté au budget. L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel (art. 1069 CCQ). En pratique, il présente les versements échus et impayés, les intérêts réclamés s'il y a lieu, et la contribution prévue par le budget en cours. Le Code ne fixe aucun tarif pour l'état des charges.

3. Les autres documents que l'acheteur demande

L'acheteur sérieux veut souvent plus que l'attestation : le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance, les derniers états financiers, les procès-verbaux récents, le règlement de l'immeuble.

Le promettant acheteur n'a pas accès au registre. Le droit de consulter le registre et d'en obtenir copie appartient aux copropriétaires (art. 1070.1 CCQ). L'acheteur passe par une autre porte : il peut demander au syndicat les documents ou renseignements « de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé » (art. 1068.2 CCQ).

Les règles de cette porte. Le syndicat les fournit « avec diligence », sans délai chiffré, et « aux frais » du promettant acheteur. Il le fait « sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée ». Et il transmet au propriétaire de la fraction les documents ou renseignements qu'il a fournis à l'acheteur.

Le carnet et l'étude. Le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance font partie du registre (art. 1070 CCQ), et ils sont le plus souvent ce que l'acheteur veut lire en entier. L'attestation n'en donne qu'un résumé : la recommandation de l'étude et les réparations majeures prévues pour les dix prochaines années. Si votre syndicat n'a pas encore son premier carnet ou sa première étude, dites-le simplement : l'obligation est en vigueur depuis le 14 août 2025, et le premier document doit être obtenu au plus tard le 15 août 2028 (Loi 16, art. 151). Nos guides sur le carnet d'entretien et sur l'étude du fonds de prévoyance expliquent ce qu'ils contiennent.

4. Après l'acte de vente : le nouveau propriétaire et le registre

La signature chez le notaire ne termine pas le travail du conseil.

L'avis de l'acquéreur. Celui qui acquiert une fraction « doit en aviser le syndicat dans les 15 jours » (art. 1065 CCQ). Ce délai pèse sur l'acheteur, pas sur le syndicat. Dans les faits, le conseil apprend souvent la vente par le notaire, et a tout intérêt à demander au nouveau propriétaire de confirmer son nom et son adresse postale.

Le registre des copropriétaires. Le registre contient « le nom et l'adresse postale de chaque copropriétaire » (art. 1070 CCQ). Le conseil y remplace donc le vendeur par l'acheteur, à la date de l'acte. Tout autre renseignement personnel, comme un numéro de téléphone ou une adresse courriel, n'y entre que si la personne y consent expressément.

Les paiements et les accès. Si le vendeur payait ses charges par prélèvement préautorisé (PAD), son mandat doit prendre fin et l'acheteur doit être invité à signer le sien. Le vendeur perd ses accès aux documents réservés aux copropriétaires, et l'acheteur reçoit les siens. C'est aussi le moment de lui transmettre le règlement de l'immeuble et le montant de ses contributions.

Ce que le conseil ne doit pas communiquer

Pendant une vente, tout le monde est pressé, et la tentation est forte d'envoyer « tout le dossier » au courtier. Or le syndicat est une entreprise au sens de la loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé, renforcée par la Loi 25. Nul ne peut communiquer à un tiers les renseignements personnels qu'il détient sur autrui sans le consentement de la personne concernée, à moins que la loi ne le prévoie (art. 13 LPRPSP).

La loi prévoit justement l'attestation et l'état des charges : une communication nécessaire dans le cadre d'une loi applicable au Québec peut se faire sans consentement (art. 18 LPRPSP). Mais chacune a son périmètre, et c'est ce périmètre que le conseil protège.

• Les arrérages des autres copropriétaires. L'attestation donne les totaux de l'immeuble : contributions exigées et payées, sans nom. L'état des charges porte sur une seule unité, celle qui se vend.
• Les sinistres dans les autres unités. L'attestation décrit les sinistres qui ont touché la partie privative vendue ou les parties communes, pas ceux des voisins (décret 991-2025, art. 10).
• Les plaintes, les différends entre voisins, les avis de contravention visant d'autres unités. Ils ne sont pas demandés, et ils concernent des personnes qui ne sont pas parties à la vente.
• Les coordonnées des autres copropriétaires. Un procès-verbal transmis en vertu de l'art. 1068.2 CCQ peut contenir des noms et des renseignements personnels : la réserve de vie privée de cet article invite à caviarder ce qui n'éclaire pas la décision de l'acheteur.
• Le solde du vendeur à un courtier. L'état des charges est fourni à la personne qui se propose d'acheter, après avis au propriétaire. Une demande qui ne vient pas de l'acheteur ou de son mandataire mérite d'être vérifiée avant d'y répondre.

Nous détaillons ces obligations dans Loi 25 en copropriété : obligations du syndicat.

Le calendrier type d'une vente

1. Jour 0 : le vendeur, son courtier ou son notaire demande l'attestation. Notez la date de réception. Le délai de 15 jours commence.
2. Quelques jours plus tard : le notaire de l'acheteur demande l'état des charges. Nouvelle date, nouveau délai de 15 jours. Avisez d'abord le propriétaire de l'unité.
3. En parallèle : l'acheteur demande le carnet, l'étude, les procès-verbaux. Fournissez-les avec diligence, à ses frais, en retirant ce qui touche des tiers, et transmettez une copie au propriétaire.
4. Avant le jour 15 : remettez l'attestation au vendeur et l'état des charges à l'acheteur, et gardez une trace de la date de chaque remise.
5. Jour de l'acte : la vente est signée. L'acquéreur a 15 jours pour aviser le syndicat.
6. Ensuite : mettez à jour le registre, mettez fin au prélèvement du vendeur, invitez l'acheteur à rejoindre le syndicat.

Comment CondoAide suit une vente

Nous avons fait du dossier de vente le point de départ du conseil. Dans le menu, sous « Légal », la page « Processus de vente » regroupe un dossier par vente, de la demande d'attestation jusqu'à l'arrivée de l'acheteur.

• Le dossier s'ouvre seul. Il se crée dès qu'une attestation ou un état des charges est demandé pour une unité, ou qu'un changement de propriétaire est inscrit. Le conseil peut aussi en ouvrir un quand une vente lui est annoncée.
• Les étapes suivent l'ordre de la loi. Attestation du syndicat, frais d'attestation, état des charges communes dues, documents demandés par le promettant acheteur, changement de propriétaire, mandat de prélèvement préautorisé, arrivée de l'acheteur. Chaque étape mène à l'écran qui la fait.
• Le menu signale les ventes ouvertes. Un chiffre apparaît à côté de « Processus de vente » quand un délai de 15 jours a moins de cinq jours à courir ou est dépassé, un point quand une vente est ouverte sans urgence.
• Le vendeur peut demander l'attestation lui-même. Dans « Ma propriété », la ligne « Vous vendez ? » mène à « Demander l'attestation ». Le formulaire rappelle que le syndicat a 15 jours, montre l'unité vendue et accepte le nom du courtier ou du notaire.
• La demande mène à la vente. Quand le conseil ouvre une demande d'attestation, il voit l'unité vendue, le délai qui court, et deux liens : « Produire l'attestation » et « Ouvrir le dossier de vente ».
• L'attestation part avec sa facture, si le règlement prévoit des frais. Dans les paramètres, la carte « Frais d'attestation » demande le montant et l'article du règlement qui le prévoit. La facture est adressée au vendeur, aux soins de son mandataire, et inscrite dans les autres revenus du syndicat, jamais dans les charges de l'unité. Une fois signée, l'attestation est envoyée à la personne qui l'a demandée par un lien valide 30 jours, que la facture soit payée ou non.
• La remise arrête le délai. « Inscrire la remise » note la date à laquelle l'attestation a été remise, y compris quand elle l'a été en main propre.

Les échéances affichées sont calculées à partir des dates que le conseil inscrit. Le respect des délais du Code civil demeure la responsabilité du conseil : CondoAide l'aide à les voir, pas à les respecter à sa place.

Pour l'état des charges, l'avis au propriétaire et l'état produit en PDF, voir la note de version sur l'état des charges communes dues. Pour le dossier de vente lui-même, voir la note de version sur le dossier de vente.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre l'attestation et l'état des charges?

L'attestation décrit la copropriété dans son ensemble : fonds, budget, assurances, travaux, litiges (art. 1068.1 CCQ). Elle est remise au vendeur, qui la transmet à l'acheteur. L'état des charges dit ce que l'unité vendue doit au syndicat, et il est fourni à l'acheteur après avis au propriétaire (art. 1069 CCQ). Chacun a son propre délai de 15 jours.

Le syndicat peut-il facturer l'attestation?

Le Code et le règlement ne fixent aucun tarif et n'interdisent pas d'en demander un. Le plus prudent est de prévoir des frais raisonnables dans le règlement de l'immeuble. Les autres documents demandés par l'acheteur sont fournis à ses frais (art. 1068.2 CCQ), et les copies du registre demandées par un copropriétaire le sont moyennant des frais raisonnables (art. 1070.1 CCQ).

Que se passe-t-il si le syndicat fournit l'état des charges après 15 jours?

L'acheteur qui l'a demandé n'est alors pas tenu des charges communes dues au moment de son achat (art. 1069 CCQ). Le syndicat doit se tourner vers l'ancien propriétaire, ce qui est souvent plus long.

L'acheteur peut-il consulter le registre du syndicat avant d'acheter?

Pas directement : la consultation du registre est un droit des copropriétaires (art. 1070.1 CCQ). L'acheteur peut toutefois demander au syndicat les documents utiles à sa décision, à ses frais, et le syndicat les fournit avec diligence, sous réserve de la vie privée (art. 1068.2 CCQ).

Qui doit aviser le syndicat de la vente?

L'acquéreur, dans les 15 jours de l'acquisition (art. 1065 CCQ). Le conseil met ensuite à jour le nom et l'adresse postale du copropriétaire au registre (art. 1070 CCQ).

Pour aller plus loin

• Attestation du syndicat sur l'état de la copropriété : chaque rubrique et où la trouver.
• Vendre un condo ? L'attestation du syndicat est maintenant requise : le point de vue du vendeur et de l'acheteur.
• Copropriétaire qui ne paie pas ses charges : que faire? : le recours contre l'acquéreur d'une unité vendue.
• Générateur d'attestation du syndicat : un outil gratuit pour préparer le document.

Cet article présente de l'information juridique générale à jour au 16 octobre 2026. Il ne constitue pas un avis juridique et ne tient pas compte de la déclaration de copropriété de votre syndicat. Pour une situation qui engage votre copropriété, consultez un avocat ou un notaire.