Valeur relative en copropriété : lire le tableau des fractions

Réponse rapide : au Québec, la valeur relative de votre fraction est inscrite dans l'acte constitutif de votre déclaration de copropriété, le plus souvent dans un tableau des fractions, dans le corps de l'acte ou en annexe (art. 1053 CCQ). Elle est établie selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de votre partie privative, sans tenir compte de son utilisation (art. 1041 CCQ). C'est en proportion de cette valeur que vous contribuez, en règle générale, aux charges communes (art. 1064 CCQ) et que vous disposez de voix à l'assemblée (art. 1090 CCQ).

Où se trouve la valeur relative de ma fraction?

Dans la déclaration de copropriété, et plus précisément dans sa première partie, l'acte constitutif. L'article 1053 CCQ exige que cet acte « détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges communes et le nombre de voix attachées à chaque fraction ».

En pratique, la plupart des notaires présentent ces données dans un tableau. Il est souvent annoncé par une phrase comme celle-ci : « Le tableau qui suit indique, pour chaque fraction, la valeur relative, la quote-part des charges communes, le nombre de voix qui y sont attachées ainsi que la quote-part de droit indivis dans les parties communes ». Il se trouve tantôt dans le corps de l'acte, tantôt en annexe, à la fin du document.

Deux réflexes avant de vous y fier :

• Vérifiez qu'il n'a pas été remplacé. Un acte modificatif ou une déclaration refondue peut avoir remplacé le tableau d'origine, par exemple après l'ajout d'une phase, une subdivision, ou une modification des limites entre deux parties privatives contiguës, qui peut répartir autrement leurs valeurs relatives sans en changer le total (art. 1100 CCQ). C'est le tableau en vigueur qui compte.
• Dans une copropriété par phases, la déclaration initiale et les déclarations concomitantes peuvent chacune fixer des valeurs relatives. Voir notre article sur la copropriété par phases.

Comment lire chaque colonne du tableau?

Les intitulés varient d'un notaire à l'autre, mais on retrouve presque toujours les mêmes colonnes.

Quelques repères pour éviter les erreurs de lecture :

• Le format ne change pas la valeur. 830/10 000, 8,3 % et 83 millièmes désignent la même part.
• La colonne doit totaliser le tout. La somme des valeurs relatives fait 100 %, 1 000 millièmes ou 10 000 dix-millièmes. Si votre addition tombe à 99,999 % ou à 100,001 %, c'est souvent un arrondi imprimé : ne corrigez pas le tableau vous-même, notez l'écart et vérifiez chaque ligne.
• Le stationnement peut être une fraction. Dans certaines copropriétés, chaque case de stationnement ou chaque espace de rangement est une fraction distincte, avec son propre lot et sa propre valeur relative. Ailleurs, ce sont des parties communes à usage restreint, sans valeur relative propre.
• Toutes les colonnes ne sont pas toujours là. Un acte peut n'imprimer qu'une colonne de valeurs relatives et renvoyer, dans le texte, aux autres données.

Valeur relative, quote-part et voix : est-ce la même chose?

Pas tout à fait, même si la loi les relie étroitement.

• La quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de la fraction (art. 1046 CCQ).
• La contribution aux charges communes se fait en proportion de la valeur relative (art. 1064 CCQ). Exception importante : les copropriétaires qui ont l'usage d'une partie commune à usage restreint paient seuls l'entretien et les réparations courantes de cette partie; la déclaration peut aussi répartir autrement les réparations majeures et le remplacement de ces parties. Voir charges relatives et PCUR.
• Le nombre de voix est proportionnel à la valeur relative (art. 1090 CCQ), sous réserve des réductions prévues par la loi, par exemple pour un copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix dans une copropriété de moins de cinq fractions (art. 1091 CCQ).

L'article 1053 demande pourtant que l'acte indique chacune de ces données : la valeur relative, la quote-part des charges et le nombre de voix. Lisez donc chaque colonne telle qu'elle est imprimée, sans en déduire une à partir d'une autre. Si deux colonnes qui devraient concorder ne concordent pas, signalez-le au conseil d'administration, qui pourra consulter un notaire.

Pourquoi ma part est-elle plus élevée que celle de mon voisin?

Parce que la valeur relative ne se calcule pas seulement d'après la superficie. L'article 1041 CCQ retient quatre critères : la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative.

Deux unités de même superficie peuvent donc avoir des valeurs différentes :

• un étage plus élevé, une vue ou une orientation différente (la situation);
• un local commercial dans un immeuble surtout résidentiel (la nature et la destination);
• un plafond plus haut ou un volume différent (les dimensions ne se limitent pas à la superficie au sol).

Le même article précise que la valeur relative est établie « sans tenir compte de son utilisation ». Que vous habitiez votre unité à l'année, que vous la louiez ou qu'elle soit vide n'y change rien.

L'article 1053 exige aussi que l'acte indique la méthode suivie pour établir les valeurs relatives. Cherchez-la près du tableau : c'est elle qui devrait expliquer l'écart avec votre voisin, même si certains actes se contentent de reprendre les critères de l'article 1041.

Peut-on faire modifier une valeur relative?

Rarement, et jamais par la seule décision de l'assemblée.

• Dans les cinq ans de l'inscription de la déclaration, tout copropriétaire peut demander au tribunal de réviser, pour l'avenir, la valeur relative des fractions et la répartition des charges communes. Il faut un écart de plus d'un dixième par rapport à la valeur qui aurait dû être établie selon les critères de la déclaration (art. 1068 CCQ).
• L'assemblée ne peut pas l'imposer. Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration, impose à un copropriétaire une modification de la valeur relative de sa fraction (art. 1102 CCQ).

Au-delà de ces cas, il faut modifier l'acte constitutif : une décision de l'assemblée prise à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 1097 CCQ), l'accord des copropriétaires dont la valeur relative changerait (art. 1102 CCQ), puis un acte modificatif inscrit au registre foncier (art. 1060 CCQ). Le syndicat confie ce dossier à un notaire.

Lire votre tableau avec un outil gratuit

Le lecteur de déclaration de copropriété de CondoAide lit le PDF de votre déclaration et vous montre ce qu'il y trouve. Il affiche le tableau des fractions tel qu'il est imprimé, avec la page où vérifier chaque ligne, et indique si la colonne des valeurs relatives totalise exactement le tout. Il repère aussi quelques éléments de base : l'exercice financier, le nombre d'administrateurs, les stationnements, les rangements et les parties communes à usage restreint.

Quelques précisions sur ce qu'il fait et ne fait pas :

• Il ne corrige rien et ne valide rien. Chaque valeur est reprise telle qu'elle est imprimée : comparez avec le document avant de vous en servir.
• Il ne lit pas toutes les mises en page. Quand un tableau a une forme qu'il ne sait pas lire avec assez de certitude, il le dit et vous indique les pages où regarder, plutôt que d'inventer des valeurs.
• Aucun service d'intelligence artificielle ne voit le document. La lecture se fait par des règles fixes, chez nos hébergeurs au Québec, et le fichier, son texte et le résultat sont supprimés 24 heures après le dépôt, ou dès que vous le demandez.

Si vous administrez un syndicat, vous pouvez ensuite créer votre syndicat dans CondoAide à partir de cette lecture. La déclaration est classée au registre du syndicat sans nouveau téléversement, et le conseil examine chaque valeur, page à l'appui, avant qu'elle ne soit reprise.

Pour estimer ensuite la cotisation de chaque unité à partir de sa quote-part, utilisez le calculateur de frais de condo.

Questions fréquentes

Où trouver la valeur relative de mon condo? Dans l'acte constitutif de votre déclaration de copropriété, le plus souvent dans un tableau des fractions, parfois en annexe (art. 1053 CCQ). Si un acte modificatif a remplacé ce tableau, c'est le nouveau qui s'applique. La déclaration fait partie du registre que le syndicat tient à la disposition des copropriétaires (art. 1070 CCQ).

La valeur relative est-elle calculée selon la superficie? Pas seulement. La loi retient la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative, sans tenir compte de son utilisation (art. 1041 CCQ). Deux unités de même superficie peuvent donc avoir des valeurs relatives différentes.

La quote-part des charges est-elle toujours égale à la valeur relative? En règle générale, chaque copropriétaire contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction (art. 1064 CCQ). Les charges liées à l'entretien et aux réparations courantes d'une partie commune à usage restreint sont toutefois payées par ses seuls usagers.

Mon nombre de voix est-il égal à ma valeur relative? Il lui est proportionnel (art. 1090 CCQ), sauf réduction prévue par la loi, par exemple pour un copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix dans une copropriété de moins de cinq fractions (art. 1091 CCQ).

L'assemblée peut-elle changer ma valeur relative? Non, pas contre votre gré. Une décision du syndicat qui impose une modification de la valeur relative de votre fraction à l'encontre de la déclaration est sans effet (art. 1102 CCQ). Dans les cinq ans de l'inscription de la déclaration, une révision peut être demandée au tribunal (art. 1068 CCQ).

Pour aller plus loin

• Code civil du Québec, art. 1041 - critères de la valeur relative
• Code civil du Québec, art. 1053 - contenu de l'acte constitutif
• Code civil du Québec, art. 1068 - révision par le tribunal
• Lecteur de déclaration de copropriété - outil gratuit
• Charges relatives et PCUR : qui paie quoi en copropriété?
• Calculer le quorum d'une assemblée de copropriété
• Copropriété par phases : déclaration initiale et concomitante

Cet article fournit de l'information générale et n'est pas un avis juridique. Pour une décision qui engage le syndicat ou une demande de révision, consultez votre notaire ou votre avocat. CondoAide est une plateforme de gestion : le lecteur de déclaration vous montre ce qui est imprimé, il n'interprète pas la déclaration.