Réponse rapide : au Québec, un copropriétaire use librement de sa partie privative (art. 1063 CCQ), mais c'est la déclaration de copropriété qui précise quels travaux exigent l'autorisation du syndicat. Avant d'autoriser, le conseil peut demander qui fera les travaux et le numéro de licence de l'entrepreneur, puis vérifier ce numéro dans le registre public de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).
Deux situations reviennent dans les groupes de copropriétaires du Québec. Dans la première, un copropriétaire veut remplacer lui-même les fenêtres de sa partie privative, sans autorisation, puis en réclamer le remboursement au syndicat. Dans la seconde, une copropriétaire entreprend des travaux de béton dans l'escalier qui sert de sortie de secours, malgré le refus du conseil. Les deux conseils se posent la même question : qu'est-ce qu'un copropriétaire peut faire seul, et qu'est-ce que le syndicat peut exiger?
Cet article suit l'ordre dans lequel les choses se présentent : ce que dit le Code civil, ce que le conseil peut demander avant d'autoriser, comment lire une licence RBQ, et ce qu'il reste au syndicat quand les travaux ont été faits sans son autorisation.
Ce qu'un copropriétaire peut faire seul
Le point de départ est la liberté. Chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à deux conditions : respecter le règlement de l'immeuble, et ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (art. 1063 CCQ).
Le Code civil n'exige donc pas, en règle générale, l'approbation du conseil pour des travaux dans une partie privative. Ce qui l'exige, dans la plupart des immeubles, c'est la déclaration de copropriété. L'acte constitutif de copropriété, la première partie de la déclaration, précise les pouvoirs respectifs du conseil d'administration et de l'assemblée des copropriétaires (art. 1053 CCQ). Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes (art. 1054 CCQ). C'est là qu'on trouve, par exemple, l'obligation d'obtenir l'autorisation écrite du conseil avant de changer un revêtement de plancher ou de déplacer une salle de bain.
Ce pouvoir a une limite : la déclaration ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractéristiques ou sa situation (art. 1056 CCQ). Une exigence d'insonorisation dans un immeuble en béton se justifie facilement; un refus sans motif lié à l'immeuble, beaucoup moins.
« Chez moi » ne veut pas toujours dire privatif
Le piège le plus courant est de croire que tout ce qui se trouve à l'intérieur de son logement appartient au copropriétaire. Le Code présume communs, notamment, le gros œuvre des bâtiments (la structure : fondations, murs porteurs, dalles) et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives (art. 1044 CCQ). Les cloisons qui ne font pas partie du gros œuvre et qui séparent une partie privative d'une partie commune ou d'une autre partie privative sont présumées mitoyennes, c'est-à-dire partagées entre les deux voisins (art. 1045 CCQ).
Refaire une salle de bain touche presque toujours une canalisation commune. Ouvrir un mur peut toucher le gros œuvre. Et les fenêtres, selon la déclaration, sont tantôt privatives, tantôt des parties communes à usage restreint : c'est la déclaration qui tranche, et c'est aussi elle qui dit qui paie leur remplacement. Un copropriétaire qui remplace seul un élément commun ne peut pas tenir pour acquis que le syndicat le remboursera.
Ce que le conseil peut demander avant d'autoriser
Aucune loi ne dresse la liste des documents qu'un conseil peut exiger d'un copropriétaire qui veut faire des travaux. Cette liste vient de la déclaration de copropriété et de la pratique, et chaque exigence doit pouvoir se justifier par l'immeuble (art. 1056 CCQ). En pratique, une demande complète contient :
- La description des travaux : quoi, où dans la partie privative, avec quels matériaux.
- Les dates prévues : le début, et la fin si elle est connue, pour prévenir les voisins et planifier l'accès.
- Qui fera les travaux : le copropriétaire lui-même ou un entrepreneur, avec le nom de l'entreprise et son numéro de licence RBQ.
- Une preuve d'assurance : chaque copropriétaire doit détenir une assurance responsabilité civile envers les tiers (art. 1064.1 CCQ), et un dégât d'eau pendant des travaux est exactement le risque visé.
- Les plans, lorsque les travaux touchent une cloison, une canalisation ou la structure.
Une fois les travaux autorisés et faits, gardez-en la trace. Le registre du syndicat doit décrire les parties privatives assez précisément pour qu'on puisse repérer les améliorations faites par les copropriétaires (art. 1070 CCQ). C'est ce qui permet, après un sinistre, de savoir ce que l'assurance du syndicat couvre : voir améliorations et unité de référence.
Pourquoi la licence RBQ concerne aussi le syndicat
La Loi sur le bâtiment réserve aux titulaires d'une licence le fait d'exécuter des travaux de construction pour autrui. Pour agir comme entrepreneur en construction, il faut être titulaire d'une licence en vigueur (art. 46 de la Loi sur le bâtiment). L'entrepreneur est la personne qui, pour autrui, exécute ou fait exécuter des travaux de construction (art. 7), et la rénovation, la réparation et la modification comptent comme des travaux de construction (art. 9). Exercer comme entrepreneur sans licence expose une personne physique à une amende minimale de plus de 14 000 $, indexée chaque année (art. 197.1).
Le copropriétaire qui fait lui-même ses travaux n'agit pas pour autrui : il n'est donc pas un entrepreneur, et la loi le dispense même, dans certains cas, de la licence de constructeur-propriétaire. Même alors, seul un entrepreneur peut faire des travaux sur une installation de gaz ou une installation électrique (art. 49).
Pour le syndicat, la licence n'est pas une garantie de qualité. C'est un signal minimal, gratuit et public : l'entreprise que le copropriétaire a choisie a le droit d'exercer, et c'est bien elle qui figure au registre.
Lire le registre de la RBQ
La RBQ tient un registre public des titulaires de licence : leur nom, leur adresse, le numéro et les catégories de la licence et, le cas échéant, toute restriction (art. 66). On le consulte gratuitement sur le site de la RBQ, avec le numéro de licence qui figure sur la soumission ou le contrat. Quatre situations peuvent se présenter.
Licence en vigueur. L'entreprise a le droit d'exercer dans les catégories inscrites à sa licence (art. 68) : vérifiez qu'elles couvrent les travaux prévus. Vérifiez que le titulaire inscrit est bien l'entreprise nommée dans la soumission : un numéro emprunté à une autre entreprise est un signal d'alarme.
Licence en vigueur, avec une restriction. C'est la réponse la plus souvent mal comprise. La restriction empêche seulement le titulaire de soumissionner pour un contrat public ou d'en conclure un (art. 65.1), (art. 65.2). Elle n'interdit pas, à elle seule, des travaux dans une partie privative. Elle peut toutefois découler de condamnations du titulaire ou d'un de ses dirigeants pour certaines infractions, comme la fraude, la collusion ou une infraction fiscale, en général depuis moins de cinq ans : le conseil peut vouloir en savoir plus avant de décider.
Licence qui n'est plus en vigueur. Une licence peut être suspendue ou annulée par la RBQ (art. 70), ou cesser d'avoir effet, par exemple en cas de faillite ou si les droits exigibles pour son maintien n'ont pas été payés (art. 71). Dans tous ces cas, l'entreprise ne peut plus exercer comme entrepreneur tant qu'elle n'a pas de licence en vigueur.
Numéro introuvable. Souvent une erreur de saisie. Redemandez le numéro à l'entrepreneur avant de conclure quoi que ce soit.
Des travaux faits sans autorisation, ou malgré un refus
Commencez par écrire. Une mise en demeure, c'est-à-dire une demande écrite de cesser les travaux et de remettre les lieux en état qui cite la clause de la déclaration en cause, fixe la position du syndicat et servira de preuve. C'est aussi pourquoi il vaut mieux donner tout refus par écrit, avec son motif : aucune règle ne l'impose, mais c'est ce document qui distingue un copropriétaire mal informé d'un copropriétaire qui passe outre.
Si le copropriétaire persiste, le Code civil prévoit l'injonction. Lorsque le refus d'un copropriétaire de se conformer à la déclaration cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à un copropriétaire, celui qui subit ce préjudice peut demander au tribunal d'ordonner au copropriétaire de respecter la déclaration (art. 1080 CCQ). Le seuil est élevé : des travaux qui touchent une sortie de secours ou la structure ont plus de chances de l'atteindre qu'un changement de robinetterie. Si le copropriétaire ne respecte pas l'injonction, le tribunal peut aller jusqu'à ordonner la vente de sa fraction, c'est-à-dire de sa partie privative et de sa quote-part des parties communes.
Pour les dommages, le Code prévoit une règle propre aux travaux. Si des travaux causent un préjudice à un copropriétaire, par exemple des dégradations ou un trouble de jouissance grave, c'est celui qui les a faits qui doit l'indemniser, sauf si le syndicat les avait demandés (art. 1067 CCQ). Le syndicat peut aussi réclamer des dommages-intérêts au copropriétaire fautif; lorsque les travaux causent un sinistre, la loi lui réserve expressément ce recours pour la franchise et les réparations (art. 1074.2 CCQ). Si la déclaration contient une clause pénale, c'est-à-dire une pénalité fixée d'avance, elle peut aussi s'appliquer (art. 1053 CCQ).
Une remise en état forcée passe par le tribunal. De façon générale, le Code permet qu'une personne soit autorisée à démolir ou à enlever, aux frais de l'autre, ce que celle-ci a fait alors qu'elle devait s'en abstenir (art. 1603 CCQ). Son application à votre déclaration est une question à poser à un avocat.
Et les « trois soumissions »?
Aucun article du Code civil n'oblige un syndicat à obtenir trois soumissions, que ce soit pour une réparation ou pour des travaux majeurs. Si votre immeuble a cette règle, elle vient de sa déclaration de copropriété, souvent du règlement de l'immeuble, ou d'une politique du conseil. Ce que le Code exige, c'est que l'administrateur agisse avec prudence et diligence (art. 322 CCQ) : comparer des prix est une façon de le démontrer, pas une formalité imposée par la loi.
Dans CondoAide : l'entrepreneur fait partie de la demande
Dans CondoAide, un copropriétaire dépose sa demande d'autorisation de travaux dans « Nouvelle demande ». Il décrit les travaux, l'emplacement et les dates, puis répond à la question « Qui fera les travaux? ». Si c'est un entrepreneur, le champ de la licence interroge le registre de la RBQ au fil de la saisie, par numéro ou par nom d'entreprise.
Le conseil voit la réponse du registre sur la demande, avant de décider : la licence en vigueur, avec restriction ou absente du registre, le titulaire inscrit s'il diffère de l'entreprise indiquée, et la date de la vérification. La licence est vérifiée de nouveau lorsque le conseil inscrit la demande à l'ordre du jour.
La vérification passe par VériBât, un autre service de Solutions Nicvi inc., l'entreprise qui exploite CondoAide. Seul le numéro de licence, ou le texte saisi pour la recherche, lui est transmis. CondoAide rapporte ce que dit le registre public; la décision d'autoriser les travaux demeure celle du conseil.
Questions fréquentes
Un copropriétaire doit-il obtenir l'autorisation du syndicat pour rénover sa partie privative?
Pas en vertu du Code civil seul : le copropriétaire use librement de sa partie privative (art. 1063 CCQ). L'autorisation est exigée lorsque la déclaration de copropriété le prévoit, ce qui est fréquent, et lorsque les travaux touchent une partie commune, comme une canalisation ou le gros œuvre, présumés communs (art. 1044 CCQ); transformer une partie commune peut même exiger un vote de l'assemblée (art. 1097 CCQ).
Qu'est-ce qu'une licence RBQ « avec restriction »?
Une licence dont le titulaire ne peut ni soumissionner pour un contrat public ni en conclure un (art. 65.1 et 65.2 de la Loi sur le bâtiment). La restriction n'interdit pas, à elle seule, des travaux privés dans une copropriété, mais elle peut découler d'une condamnation récente.
Comment vérifier la licence RBQ d'un entrepreneur?
Avec le numéro inscrit sur sa soumission ou son contrat, dans le registre public de la Régie du bâtiment du Québec (art. 66 de la Loi sur le bâtiment). Vérifiez que la licence est en vigueur et que le titulaire inscrit est bien l'entreprise qui fera les travaux.
Que peut faire le syndicat si des travaux ont été faits sans autorisation?
Transmettre une mise en demeure qui demande la cessation des travaux et la remise en état, en citant la déclaration. Si le refus de s'y conformer cause un préjudice sérieux et irréparable, le syndicat peut demander une injonction au tribunal (art. 1080 CCQ), et il peut réclamer des dommages-intérêts au copropriétaire fautif.
Le syndicat doit-il obtenir trois soumissions avant des travaux?
Aucun article du Code civil ne l'exige. L'obligation peut venir de la déclaration ou d'une politique du conseil; la loi demande surtout aux administrateurs d'agir avec prudence et diligence (art. 322 CCQ).
Pour aller plus loin
- Charges relatives et PCUR : qui paie quoi en copropriété? : quand les fenêtres sont une partie commune à usage restreint.
- Améliorations et unité de référence : consigner les travaux autorisés pour qu'ils survivent à un sinistre et à une vente.
- Franchise d'assurance en copropriété : qui paie au Québec? : quand un dégât d'eau survient pendant les travaux.
- Procès-verbal copropriété (Québec) : consigner la décision du conseil sur une demande de travaux.
Cet article présente de l'information juridique générale à jour au 23 septembre 2026. Il ne constitue pas un avis juridique et ne tient compte ni de la déclaration de copropriété ni du règlement de l'immeuble de votre syndicat. Pour une situation précise, consultez un avocat ou un notaire.